Актуально на 19 апреля 2026 г.
Инвестиционная недвижимость — это отдельная группа объектов (жилые и нежилые помещения, здания, сооружения), которые владелец держит для получения арендного дохода или прироста стоимости. Поскольку такое имущество не используется в собственном производстве или управлении, оно учитывается по специальным налоговым правилам. Ниже разберёмся, какие изменения коснулись налога на имущество с 1 января 2025 г. и что ждёт собственников в 2026-м.
Что считается «инвестиционной недвижимостью»
- Основное определение дано в НК РФ (ст. 346.27, п. 4 ст. 378.2): это недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду либо для последующей продажи с целью извлечения прибыли.
- Конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утверждается ежегодно органами местного самоуправления (в Москве, постановление Правительства Москвы № 700-ПП от ).
- В 2025 г. в Московский перечень вошли почти 40 000 объектов: торговые центры, офисные здания, апарт-отели и квартиры площадью свыше 1 000 м², кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб.
Как рассчитывается база и ставка налога
Два варианта определения базы
| Вариант базы | Как считается | Какие объекты охватывает |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость | Принимается по данным Росреестра на 1 января года, за который уплачивается налог | Включены в официальный перечень субъекта РФ |
| Среднегодовая (остаточная) стоимость | Складывается остаточная стоимость по бухгалтерии на 1 число каждого месяца и 31 декабря, сумма делится на 13 | Всё остальное имущество, не попавшее в перечень |
Ставки налога на имущество организаций (2025–2026)
- Максимальная ставка по РФ — 2,2 % (п. 1 ст. 380 НК РФ).
- В Москве для объектов из перечня:
- 2025 г. — 2,0 % (московский закон № 64 «О налоге на имущество организаций» в ред. от );
- 2026 г. — 2,2 %, если объект стоит дороже 300 млн руб. (повышающий коэффициент 1,1).
- Для остальной инвестиционной недвижимости ставка остаётся в пределах 0,1–2,2 % — по решению региона.
Налог на имущество физлиц
Если вы — индивидуальный предприниматель или физическое лицо, владеющее коммерческой недвижимостью, то:
- Налог рассчитывает ФНС автоматически по кадастровой стоимости;
- Ставка для объектов свыше 300 млн руб. в Москве, 2 %;
- К оплате за 2024 г. нужно успеть до 1 декабря 2025 г. (для физлиц); организации платят авансами за I, II, III кварталы и окончательный расчёт до 30 марта следующего года.
Реформа 2025 года: что нового
Отмена амортизации
Начиная с 2025 г. инвестиционная недвижимость, учитываемая по переоцененной (кадастровой) стоимости, не подлежит амортизации. Это означает:
- В бухгалтерии она числится на счёте 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
- Арендодатель не делает ежемесячных начислений по КБК 104110000;
- Налоговая база не уменьшается на «износ».
Автоматический расчёт по АУСН
Если вы находитесь на Автоматической упрощёнке (АУСН), ФНС сама рассчитывает налог на имущество по данным Росреестра и банков. Декларации подавать не нужно, платежки приходят в личный кабинет до 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
Практический пример расчёта
Дано:
- Офисное здание в Москве, включено в перечень.
- Кадастровая стоимость на — 500 000 000 руб.
- Ставка налога 2025 г. — 2 %
- Организация применяет общий режим (не АУСН)
Налог за год: 500 000 000 × 2 % = 10 000 000 руб.
Авансовые платежи по кварталам:
- I квартал, 2 500 000 руб.;
- II квартал — 2 500 000 руб.;
- III квартал — 2 500 000 руб.;
- Уточнённый за IV квартал — 2 500 000 руб.
Как сэкономить легально
- Проверьте кадастровую стоимость, если она завышена, подайте заявление на пересмотр в комиссию Росреестра (срок — до 30 сентября 2026 г.).
- Разделите объект на части — при дроблении большого здания на несколько кадастровых номеров можно «выпасть» из перечня объектов свыше 300 млн руб.
- Региональные льготы — в ряде субъектов РФ предусмотрены понижающие коэффициенты для гостиниц, складов, технопарков. Изучите местный закон.
- Переход на АУСН — если вы ИП или малый бизнес, рассмотрите автоматическую упрощёнку, чтобы избежать рутины деклараций и авансов.
Чек-лист для собственника инвестиционной недвижимости
- ☐ Проверил, вошёл ли мой объект в свежий перечень мэрии/закона субъекта.
- ☐ Узнал актуальную кадастровую стоимость через rosreestr.gov.ru.
- ☐ Подтвердил ставку налога: 0%, 0,1–0,5 %, 2 % или 2,2 %.
- ☐ Сравнил расчёты: по кадастру и по остаточной стоимости (если объект можно вывести из перечня).
- ☐ Запланировал авансы и окончательный платёж в календаре.
- ☐ Подготовил документы для претензии на переоценку (если стоимость > 20 % рыночной).