Актуально на

Что считается «незавершённым строительством»

Незавершённое строительство (НС) — это объекты капитального строительства, которые:

• не введены в эксплуатацию;
• имеют разрешение на строительство;
• фактически существуют и могут быть оценены.

Если объект введён в эксплуатацию, он переходит из категории «незавершённое строительство» в категорию «здание/сооружение» и облагается по общим правилам.

Как определяется налоговая база

Среднегодовая балансовая стоимость

Используется для тех объектов, которые не облагаются по кадастровой стоимости.
Формула:

Налоговая база = (Остаточная стоимость на 01.01 + на 01.02 + … + на 01.12 + на 31.12) / 13.

Кадастровая стоимость

Применяется, если:

• объект включён в региональный перечень административно-деловых центров;
• площадь объекта превышает 1 000 м²;
• региональным законом установлено обложение именно кадастровой стоимостью.

В 2026 году ставка для таких объектов составляет 2–2,5 % (определено Постановлением Правительства РФ от ).

Особенность «единого недвижимого комплекса» (ЕНК)

С 2026 года Правительство предложило изменить подход к ЕНК: если в состав комплекса входят объекты НС, то налог рассчитывается отдельно по каждому объекту, а не по комплексу в целом. Это позволяет использовать разные коэффициенты и льготы для каждого элемента.

Пример расчёта для незавершённого строительства

Дано:

• НС по кадастровой стоимости: 120 млн руб.
• Ставка региона: 2,2 %.
• В течение 2025 года объект не вводился в эксплуатацию.

Расчёт за 2025 год:

Налог = 120 000 000 × 2,2 % = 2 640 000 руб.

Авансы по кварталам:

1. Q1: ¼ × 2 640 000 = 660 000 руб. (до )
2. Q2: 660 000 руб. (до )
3. Q3: 660 000 руб. (до )
4. Окончательный расчёт: 2 640 000 – 1 980 000 = 660 000 руб. (до ).

Ключевые даты 2026 года

Льготы и освобождения

• Инвестиционные проекты в ТОР/АТВ: 5-летняя налоговая «каникула» на имущество, созданное в рамках инвестиционного соглашения.
• Субъекты МСП: в некоторых регионах применяются понижающие коэффициенты 0,1–0,5.
• Банкроты: Верховный суд РФ запретил произвольно снижать налоговую базу при банкротстве, поэтому обанкротившиеся компании обязаны платить налог по общим правилам.

Практические советы бухгалтеру

1. Проверьте, включён ли объект в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если да, используйте кадастровую стоимость, если нет — среднегодовую балансовую.
2. Если НС входит в ЕНК, разбейте комплекс на отдельные объекты и рассчитайте налог по каждому.
3. Не забудьте отразить в декларации код ОКОФ 210.00.00.00 — «незавершённое строительство».
4. Если право собственности переходило между органами исполнительной власти (например, ), налог начисляется по каждому органу пропорционально периоду владения.

Что изменится в 2027 году (по проекту Минфина)

• планируется отмена авансовых платежей за I квартал;
• возможен переход всех регионов на кадастровую стоимость для объектов НС;
• расширение перечня льготных инвестпроектов до 2030 года.

Незавершённое строительство облагается налогом на имущество наравне с готовыми объектами. Ключевые факторы — вид стоимости (балансовая или кадастровая), дата ввода в эксплуатацию и региональные льготы. Учитывая сроки сдачи декларации (до ) и уплаты налога (до ), бухгалтерам стоит уже сейчас проверить правильность начислений и подать уточнённые данные, если объект ошибочно был переведён из категории «незавершённое строительство» в «здание».

Данная статья подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС РФ, Постановлений Правительства и судебной практики по состоянию на 19 апреля 2026 г.