Внимание! С 1 января 2026 года налоговые правила для организаций претерпели серьёзные изменения. Основной вопрос, который волнует бухгалтеров и собственников недвижимости: по какой базе теперь начислять налог на имущество — кадастровой или среднегодовой стоимости? В этой статье разберёмся со всеми нюансами, чтобы вы могли выбрать оптимальную схему и не переплатить в бюджет.
Что изменилось в 2026 году: краткий ликбез
- Ставки НДС повышены до 22 %, что косвенно подтолкнуло рост цен на жилую и коммерческую недвижимость.
- Кадастровая стоимость жилых объектов в Москве выросла в среднем на 25 %. В регионах прирост колеблется от 10 % до 30 %.
- Форма декларации по налогу на имущество обновлена: добавлены новые приложения для расчёта авансов по кадастровой стоимости.
- Крайний срок уплаты налога за 2025 год, 2 марта 2026 года (с учётом переноса с 28 февраля).
Два способа определения налоговой базы
Среднегодовая стоимость
Используется для основных средств, не внесённых в ЕГРН как недвижимость (оборудование, транспорт, мебель и т.д.).
Формула:
Среднегодовая стоимость = (Стоимость на 01.01 + 01.02 + … + 31.12) / 13
Плюсы:
- Налог рассчитывается по остаточной (бухгалтерской) стоимости, которая часто ниже кадастровой.
- Можно применять амортизационные премии и льготы.
Минусы:
- Ежеквартальные расчёты авансов требуют точного учёта движения ОС.
- Не применяется к объектам недвижимости, попадающим под кадастровую базу.
Кадастровая стоимость
Применяется к зданиям, сооружениям, помещениям, которые внесены в ЕГРН (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Формула:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка (в 2026 году максимум 2,2 %)
Плюсы:
- Расчёт проще: достаточно одного показателя на 1 января 2026 года.
- Нет необходимости вести ежемесячный учёт остаточной стоимости.
Минусы:
- После переоценки кадастра налог может вырасти на 25–30 %.
- Оспаривание кадастровой стоимости требует времени и судебных трат.
Кому выгоднее какой способ? Таблица-шпаргалка
| Вид имущества | Выгоднее | Почему |
|---|---|---|
| Новые офисные центры в Москве | Среднегодовая | Кадастр пересмотрен вверх, а бухгалтерская стоимость пока высокая (амортизация только началась). |
| Старые производственные здания (50 лет+) | Кадастровая | Остаточная бухгалтерская стоимость ≈ 0, кадастровая всё равно больше нуля. |
| Торговые помещения в крупных ТЦ | Кадастровая | Если ставка местной льготы ≤ 1 %, выгода очевидна. |
Авансовые платежи 2026: практический пример
Ситуация: Организация на получила от Федерального агентства по управлению госимуществом складской комплекс (кадастровая стоимость 150 млн руб.). Ставка в регионе 2 %. Как рассчитать аванс за I квартал?
- Число полных месяцев владения в I квартале: 2 (февраль и март).
- Коэффициент Кв: 2/3 = 0,6667.
- Налог за I квартал: 150 000 000 × 2 % × 0,6667 × ¼ ≈ 500 000 руб.
Как снизить налог: льготы и оспаривание
- Льготы: в 2026 году регионы могут снизить ставку до 0 % для инвестпроектов в особых экономических зонах и для IT-компаний.
- Оспаривание кадастровой стоимости: успешные кейсы «Концерна Питер» показывают, что при грамотной оценке можно уменьшить базу на 15–40 %.
- Бонус: при подаче апелляции до налог за 2026 год пересчитают по новой (сниженной) стоимости.
Чек-лист по переходу на новые правила в 2026 году
Проверить, попадает ли объект под кадастровую базу (ЕГРН, код ОКОФ).
Сравнить налог по кадастру и по среднегодовой стоимости на калькуляторе ФНС.
Подать уведомление о выборе способа расчёта до 31 марта 2026 года.
Учесть рост НДС при расчётах денежных потоков (таргет-модель ФСБУ 25/2018).
Подготовить новую форму декларации и приложений в электронном виде.
Ключевой вывод
В 2026 году кадастровая стоимость становиться доминирующей базой для большинства объектов недвижимости. Однако тщательный анализ конкретной ситуации (остаточная стоимость, региональные льготы, возможность оспаривания) позволит выбрать оптимальный вариант и уменьшить налоговую нагрузку. Не откладывайте расчёты на последний день — 2 марта 2026 года наступит быстрее, чем вы думаете!