В 2026 году в налоговое законодательство РФ внесено несколько важных изменений, которые напрямую влияют на расчёт и уплату налога на имущество, когда квартира находится в ипотечном кредите. В статье разберём, как формируется налог, какие льготы доступны собственникам‑ипотечникам и какие новые правила действуют с 2026 года.

Что такое налог на имущество физических лиц (НДФЛ‑Имущество)

Налог на имущество физических лиц (далее – налог) – это ежегодный обязательный платеж, который уплачивается собственниками недвижимости (квартир, домов, дач, нежилых помещений). Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, а не от рыночной цены.

База налогообложения

• Кадастровая стоимость (КС) – официальная оценка, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
• Для жилых квартир базой является КС за жилую площадь (не учитываются балкон, лоджия, технические помещения).
• С 2026 года перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, готовится в соответствии с новыми нормативными актами, что может изменить состав налоговой базы.

Как ипотека влияет на налоговую нагрузку?

Сам факт наличия ипотечного кредита не уменьшает налоговую базу. Кадастровая стоимость квартиры остаётся той же, независимо от того, платит ли собственник её полностью или в рассрочку.

Возможные налоговые льготы для ипотечных квартир

• Льгота для первой квартиры – если квартира является единственным жилым помещением в семье, налог может быть снижен до 0,1 % от КС (по сравнению с базовой ставкой 0,1‑0,3 %).
• Льгота по площади – при жилой площади до 50 м² применяется пониженная ставка (обычно 0,1 %). Эта льгота распространяется и на ипотечные квартиры.
• Социальные льготы – пенсионерам, ветеранам, инвалидам могут предоставляться дополнительные скидки (до 50 % от налога) независимо от ипотечного статуса.

Как оформить льготу?

1. Подать заявление в налоговый орган по месту регистрации (или в личный кабинет на Госуслуги).
2. Приложить копию свидетельства о праве собственности (договор купли‑продажи, договор дарения, наследования и т.п.).
3. Если квартира в ипотеке – приложить договор ипотечного кредитования и выписку из банка о сумме задолженности (это требуется только в случае запроса подтверждения, что квартира является единственным жильём семьи).
4. Для социальных льгот – предоставить документы, подтверждающие статус (пенсионное удостоверение, инвалидный билет и пр.).

Расчёт налога в 2026 году

Ставки налога (по региональным коэффициентам)

Ставка налога устанавливается региональными властями в диапазоне от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости. Примерные ставки по регионам:

• Москва – 0,1 % (для первой квартиры) / 0,3 % (для остальных).
• Санкт‑Петербург – 0,15 % (для первой квартиры) / 0,25 % (для остальных).
• Региональные ставки могут отличаться, поэтому уточняйте в местных нормативных актах.

Пример расчёта

Допустим, у вас квартира площадью 55 м², кадастровая стоимость – 4 000 000 ₽, ипотека – 3 000 000 ₽.

1. База налога = 4 000 000 ₽.
2. Ставка (если квартира единственная) – 0,1 % → налог = 4 000 000 ₽ × 0,001 = 4 000 ₽.
3. Если площадь превышает 50 м², но квартира всё равно является первой, ставка может быть повышена до 0,15 % → налог = 6 000 ₽.
4. Если вы пенсионер, скидка 50 % → налог = 2 000 ₽ (при ставке 0,1 %).

Что изменилось в налоговом законодательстве в 2026 году?

С 1 января 2026 года вступили в силу несколько ключевых нововведений:

• Пересмотр перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Теперь в список включены некоторые виды дачных построек, которые ранее могли быть освобождены.
• Введена льгота до 50 м² для всех новых построек, включая дачные дома и гаражи, что также влияет на расчёт налога для собственников недвижимости в ипотеке.
• Упрощённый порядок оформления налоговых льгот через онлайн‑кабинет, без необходимости личного посещения налоговой.
• Повышен порог необлагаемой стоимости в некоторых регионах (например, в Московской области с 30 000 ₽ до 50 000 ₽), что снижает налоговую нагрузку на небольшие квартиры.

Пошаговая инструкция по уплате налога, если квартира в ипотеке

1. Узнайте кадастровую стоимость – через портал Росреестра или в личном кабинете налоговой.
2. Определите региональную ставку (можно найти на официальном сайте администрации вашего субъекта).
3. Проверьте наличие льгот (первая квартира, площадь до 50 м², социальные льготы).
4. Подготовьте необходимые документы (договор купли‑продажи, ипотечный договор, справка о доходах, пенсионное удостоверение и пр.).
5. Заполните декларацию по форме №2‑НДФЛ (или используйте онлайн‑службу «Налоговый вычет»).
6. Отправьте декларацию в налоговый орган до 31 марта текущего года.
7. Оплатите налог в срок (обычно до 30 апреля). При наличии льгот сумма будет уменьшена автоматически.

Частые ошибки при расчёте и уплате налога

• Не учитывают кадастровую поправку – в 2026 году многие регионы пересчитывают КС, что может увеличить налоговую базу.
• Считают, что ипотека уменьшает налоговую ставку – в реальности ипотека лишь влияет на финансовое положение, но не на размер налога.
• Пропускают срок подачи декларации, из‑за чего начисляются пени.
• Не подают документы, подтверждающие право на льготы (например, пенсионный сертификат), и уплачивают полную ставку.

Советы по оптимизации налоговой нагрузки

• Периодически проверяйте кадастровую стоимость в личном кабинете – если она завышена, подайте заявку на её пересмотр.
• Если у вас несколько квартир, постарайтесь оформить одну как основное жильё и оформить льготу для неё.
• Воспользуйтесь социальными льготами (пенсионеры, ветераны, инвалиды) – они могут уменьшить налог до 50 %.
• Если площадь квартиры менее 50 м², убедитесь, что налоговый орган применил пониженную ставку.

Налог на имущество физических лиц в 2026 году остаётся обязательным платежом, независимо от того, находится ли квартира в ипотеке. Главное – правильно определить кадастровую стоимость, учесть все доступные льготы и своевременно подать декларацию. Благодаря изменениям в законодательстве, введённым в 2026 году, процесс оформления льгот стал проще, а некоторые категории недвижимости (например, дачные постройки до 50 м²) получили новые налоговые послабления.

Если у вас возникли вопросы по расчёту налога или оформлению льгот, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑службами ФНС России.

Автор: Ваш налоговый помощник, 2026