Краткий вывод

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. При продаже земельного участка физлицом налог рассчитывается по ставке 13 % или 15 % (в зависимости от размера дохода) исходя из разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами. Освобождение возможно после 5 лет владения (3 года для единственного жилья или участка, полученного по наследству/дарению). В 2026 году сохраняются вычеты в размере 1 млн ₽ и возможность уменьшить базу на фактические траты.

Какие доходы подлежат налогообложению

• Доход от продажи любого земельного участка, находящегося в собственности физического лица.
• Доход от доли в праве общей собственности на землю.
• Доход от продажи с домом или без, если участок использовался под ИЖС, ЛПХ, дачное или садовое хозяйство.

Ставки НДФЛ в 2026 году

Если доход от продажи единственного за год земельного участка составил 3 000 000 ₽, то:

• 2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽
• 600 000 ₽ × 15 % = 90 000 ₽

Когда не нужно платить НДФЛ

Минимальный срок владения

1. 3 года – если участок:
   • получен по наследству или договору дарения от близкого родственника;
   • был единственным объектом недвижимости на дату продажи;
   • перешёл по приватизации или договору пожизненного содержания с иждивением.
2. 5 лет – во всех остальных случаях.

Пример: наследница, получившая участок в 2021 году, продаёт его в 2025-м. Срок владения 4 года – налог не начисляется, так как относится к наследству.

Проверка даты владения

Отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Исключение – наследство: с даты открытия наследства (день смерти наследодателя).

Как уменьшить налоговую базу

Имущественный вычет

Максимальный вычет – 1 000 000 ₽ в год на все объекты недвижимости. Подходит, если расходы на покупку не документированы.

Вычет в размере фактических расходов

• Затраты на покупку участка (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные поручения).
• Расходы на оформление прав, включая госпошлину и услуги регистратора.
• Долевая оплата коммунальных врезок, если они были оформлены и оплачены до продажи.

Важно: чеки и договоры нужно хранить бессрочно. Копии прикладываются к декларации 3-НДФЛ.

Как рассчитать налог: пошаговый алгоритм

1. Определите цену продажи (Цпрод) по договору купли-продажи.
2. Определите кадастровую стоимость (Цкад) на .
3. Если Цпрод < 0,7 × Цкад, налоговая примет базой 0,7 × Цкад.
4. Вычтите документированные расходы или 1 000 000 ₽.
5. Примените прогрессивные ставки 13 % / 15 %.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• До 30 апреля 2027 года – подать 3-НДФЛ за 2026 год.
• До 15 июля 2027 года – перечислить налог в ИФНС.

Подать можно онлайн через Личный кабинет налогоплательщика или на бумаге в налоговую по месту регистрации.

Особые ситуации

Продажа участка с домом

Если участок и дом оформлены как единый объект недвижимости, применяется общий вычет 1 000 000 ₽. Если документы раздельные – вычет можно распределить (например, 700 000 ₽ на дом и 300 000 ₽ на землю).

Участок под ИЖС, купленный до 2016 года

Старый 3-летний срок владения сохранялся до , поэтому при продаже в 2026 году налог не уплачивается.

Уменьшение площади перед продажей

Если за 90 дней до продажи участок был «усекчён» через межевание, налоговая может запросить обоснование рыночной цены. Чтобы снизить риски, рекомендуем оформлять через суд или кадастрового инженера и сохранять все акты.

Ответы на популярные вопросы

Проверьте себя: чек-лист перед продажей

• ✓ Есть ли основания для освобождения (3 или 5 лет)?
• ✓ Документированы ли расходы на покупку?
• ✓ Сколько составит кадастровая стоимость × 0,7?
• ✓ Подготовлены копии ЕГРН, договора, чеков?
• ✓ Учтён ли рост НДФЛ при сверхдоходе?

Какие изменения ждут в 2027 году

Проект Минфина предусматривает возможность списания налога на имущество при одновременной уплате НДФЛ с продажи, но окончательное решение ещё не принято. Следите за обновлениями на сайте ФНС России.