Актуально на 19 апреля 2026 года. В 2025-м вступили в силу ключевые поправки к Налоговому кодексу РФ: НДФЛ при продаже недвижимости стал прогрессивным, расширился перечень льгот и ужесточились правила контроля кадастровой стоимости. Ниже ‒ подробная инструкция, как рассчитать налог с продажи квартиры, дома или доли именно сейчас и как подать декларацию без штрафов.

Когда вообще нужно платить НДФЛ с продажи недвижимости

Налог платится, только если вы продали объект, который находился у вас в собственности меньше минимального срока. В 2026 году он составляет:

• 3 года, если жильё:
  • получено по наследству или дару от близкого родственника;
  • приватизировано;
  • передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • является вашим единственным жилым помещением (включая супруга/-гу) на дату регистрации перехода права.
• 5 лет ‒ во всех остальных случаях.

Если срок истёк, доход полностью освобождается от НДФЛ и даже декларацию подавать не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Новая прогрессивная шкала для нетрудовых доходов (вступила )

Для продажи недвижимости применяются две ставки:

«Прибыль» = цена продажи – документально подтверждённые расходы на покупку (или 1 млн руб. вычета, если чеков нет).

Пример 1. Продажа квартиры с подтверждёнными расходами

Купили за 5 000 000 руб. в 2022 г., продали за 8 000 000 руб. в 2025 г.

• Прибыль: 8 000 000 – 5 000 000 = 3 000 000 руб.
• Превышение порога: 3 000 000 – 2 400 000 = 600 000 руб.
• НДФЛ: 312 000 руб. + 15 % × 600 000 руб. = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

Пример 2. Дар от дяди, расходов нет

Продажа дареной квартиры за 3 000 000 руб. Минимальный срок не выдержан, расходов нет, применяем вычет 1 000 000 руб.

• Налогооблагаемая база: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб.
• НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

Льготы и особые категории

• Семьи с 2+ детьми полностью освобождаются от НДФЛ при продаже любой недвижимости без соблюдения срока владения (пп. 2.1 п. 217 НК РФ).
• Иноагенты (включая физлиц-нерезидентов, признанных иностранными агентами) с 2026 года тоже платят НДФЛ по той же прогрессивной шкале.

Кадастровая стоимость как «нижняя планка» дохода

Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости (в некоторых регионах 100 %), налоговая исчислит доход из кадастра × коэффициент.

Коэффициенты в 2026 году (по состоянию на 19 апреля):

• 1,0 – Санкт-Петербург, Татарстан, Карелия, Калининградская, Воронежская, Новгородская области и др.
• 0,7 – остальные регионы (может быть повышен местным законом).

Пример 3. Петербург, коэффициент 1,0

Кадастровая стоимость 10 000 000 руб. Продажа за 7 000 000 руб. < 10 млн × 1,0, поэтому налоговая примет 10 000 000 руб. как доход.

Декларация и сроки уплаты

1. Подать 3-НДФЛ: до 30 апреля 2026 года – для сделок, совершённых в 2025 году.
2. Оплатить налог: до 15 июля 2026 года.

Подать можно онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге в ИФНС по месту регистрации.

Как уменьшить налог: выбор стратегии

Пошаговый алгоритм для продавца в 2026 году

1. Определите дату приобретения и основание (купля, дар, наследство и т. д.).
2. Проверьте, выдержан ли минимальный срок владения.
3. Если срок не выдержан, рассчитайте прибыль: цена продажи – расходы (или – 1 млн руб.).
4. Сравните с кадастровой стоимостью × коэффициент региона.
5. Примените прогрессивную ставку 13 % / 15 %.
6. Заполните 3-НДФЛ и подайте онлайн до .
7. Оплатите налог до .

Важно: при одновременной продаже нескольких объектов (квартира + машина + гараж) доходы суммируются, и прогрессивная шкала применяется к общей прибыли.

Где задать вопросы

• Онлайн-консультация на сайте ФНС России
• Единая горячая линия ФНС: ###-###-####
• Личный кабинет налогоплательщика → «Обратиться в ФНС»