Дарение квартиры‚ дома или другой недвижимости близкому человеку — популярный способ передачи имущества без продажи.
Однако даже «безвозмездная» сделка может повлечь налоговые последствия. В 2026 году правила изменились: президент подписал закон‚ который существенно смягчает налоговую нагрузку на семьи.
В статье разберёмся‚ кто‚ когда и в каком размере теперь должен платить НДФЛ при дарении недвижимости родственникам.

Кратко о главном

• До 2026 г.: дарение любой недвижимости облагалось НДФЛ 13 % (или 15 % при доходах свыше 5 млн ₽)‚ если имущество поступало от неблизкого родственника.
• С 2026 г. (федеральный закон от ): для близких родственников введена льгота полного освобождения от НДФЛ при дарении любых объектов недвижимости.
• Для остальных категорий порядок не изменился: налог платится‚ но есть вычет и возможность применить рыночную оценку.

Кого считают «близкими родственниками»

Список фиксируется Налоговым кодексом РФ и включает:

1. Супруги (включая зарегистрированные браки до 2026 г.).
2. Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых).
3. Дед/бабка и внуки.
4. Родные братья и сёстры (полнородные и неполнородные).

Дядя‚ тётя‚ племянники‚ двоюродные и дальние родственники не входят в льготный перечень‚ поэтому для них сохраняется общий порядок налогообложения.

Новые правила 2026 года

Сумма налога для близких родственников

0 % — полное освобождение от НДФЛ независимо от кадастровой или рыночной стоимости объекта. Даже если квартира в центре Москвы стоит 30 млн ₽‚ налог платить не нужно.

Документальное подтверждение родства

• Свидетельство о рождении (для детей/родителей).
• Свидетельство о браке.
• Документы‚ подтверждающие усыновление или полнородность/неполнородность братьев/сестёр.

Все документы предоставляются вместе с 3-НДФЛ (если налог всё же есть) или хранятся на случай камеральной проверки.

Что изменилось для «остальных» дарителей и одаряемых

Если даритель/одаряемый не входят в список близких родственников

Пример: друг дарит квартиру кадастровой стоимостью 4 000 000 ₽. Налог: (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽.

Особые случаи

• ЮЛ и ИП: при дарении недвижимости юридическим лицом возникает «подушный» налог на прибыль‚ но это уже вне сферы НДФЛ.
• Долевая собственность: если доля дарится родственнику‚ льгота применяется пропорционально доле.

Пошаговый алгоритм дарения недвижимости между близкими родственниками (без налога)

1. Подготовка документов: паспорта сторон‚ правоустанавливающие документы (ЕГРН‚ выписка)‚ свидетельство о родстве/браке.
2. Подписание и регистрация перехода права в Росреестре через МФЦ или онлайн на Госуслугах.
3. Уведомление налоговой: если вы освобождены от НДФЛ‚ форму 3-НДФЛ подавать не нужно. Однако рекомендуется сохранить копию договора и документы о родстве на 3 года.

Распространённые ошибки

• «Не близкий» родственник считается «близким». Убедитесь в статусе: если сомневаетесь‚ консультируйтесь с юристом.
• Упущение о рыночной оценке. При налоге для «остальных» можно занизить базу официальной оценкой‚ но ниже 70 % кадастровой — заподозрят занижение.
• Нотариусы навязывают лишние услуги. С 2026 г. для родственников обязательное нотариальное удостоверение отменено‚ но нотариус может заверить подписи по желанию сторон.

Что делать‚ если уже подали декларацию по старым правилам?

Если вы получили уведомление о необходимости заплатить НДФЛ за дарение от близкого родственника до г.‚ подайте уточнённую декларацию 3-НДФЛ с применением льготы.
Переплата подлежит возврату в течение 1 месяца со дня подтверждения права на вычет.

2026 год — переломный: для семейных дарений налоговая нагрузка сведена к нулю.
Чтобы не платить лишнего‚ просто убедитесь‚ что одаряемый входит в список близких родственников и сохраните доказательства родства.
Для всех остальных случаев остаётся привычная схема: кадастровая (или рыночная) стоимость минус 1 млн ₽‚ ставка 13 % / 15 %.

Важно: информация актуальна на 20 апреля 2026 г. За квартал до конца года возможны уточнения — следите за официальными разъяснениями ФНС.