Актуально на 19 апреля 2026 г. — продажа жилья, приобретённого (полностью или частично) за счёт материнского капитала, порождает сразу два налоговых вопроса:

• нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи долей детей;
• как применить имущественный вычет, если часть расходов покрывалась «маткапиталом».

В статье разберёмся, что изменилось в 2026 году, какие цифры использовать в декларации 3-НДФЛ и какие документы приложить к ней.

Когда возникает «детский» налог

Налоговая обязанность появляется, если одновременно:

1. Объект недвижимости (квартира, доля в ней) находился в собственности меньше минимального срока:
   • 3 года — если квартира была куплена до ;
   • 5 лет — если куплена после (или получена по ДДУ после );
   • 3 года — если жилье единственное на момент продажи (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. В праве собственности числятся несовершеннолетние дети (или доля им принадлежала).
3. Доход от продажи превышает сумму расходов на покупку (т.е. есть «прибыль»).

Если все три условия выполняются, родители (усыновители, опекуны) должны подать декларацию 3-НДФЛ за каждого ребёнка и рассчитать налог.

Как рассчитать налоговую базу

Формула простая:

НДФЛ = (Доход от продажи – Документально подтверждённые расходы) × 13 %

Какие расходы учитываем

• Цена самой квартиры по ДКП.
• Расходы на ипотеку (проценты).
• Расходы на отделку (если куплена без отделки).
• Важно: в расходы включается весь материнский капитал (письмо Минфина от № 03-04-05/28359). То есть государственная субсидия не исключается из «затрат».

Пример расчёта

2019 г. семья купила квартиру за 3 000 000 ₽:

• 1 000 000 ₽, собственные средства;
• 630 000 ₽ — материнский капитал;
• 1 370 000 ₽ — ипотека.

В 2025 г. квартиру продали за 3 500 000 ₽ (в собственности 4 года, но жильё не единственное, поэтому льготный срок 5 лет ещё не прошёл).

• Доход: 3 500 000 ₽
• Расходы: 3 000 000 ₽ (включая 630 000 ₽ маткапитала)
• Налогооблагаемая база: 500 000 ₽
• НДФЛ (13 %): 65 000 ₽

65 000 ₽ делятся между всеми собственниками пропорционально долям. Если доля ребёнка — ¼, то его налог составит 16 250 ₽.

Декларируем доходы несовершеннолетних

Кто подаёт: один из родителей (законный представитель).

Куда: любую ИФНС лично, через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.

Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Необходимые документы

• Декларация 3-НДФЛ за ребёнка (вкладка «Доходы» → «Доходы от продажи имущества»).
• Справка 2-НДФЛ родителя (по желанию).
• Копия ДКП покупки квартиры.
• Копия ДКП продажи квартиры.
• Квитанции, платёжные поручения, выписка из ПФР о направлении материнского капитала.
• Свидетельство о праве собственности/ЕГРН.
• Свидетельство о рождении ребёнка.

Совет: если расходы превышают доход (продажа «в ноль» или с убытком), всё равно подайте декларацию, чтобы зафиксировать «нулевую» базу.

Имущественный вычет при покупке нового жилья

Если продажа квартиры сопровождается покупкой другого жилья в том же году, можно:

1. Уменьшить налог от продажи на приобретённые расходы по новой квартире.
2. Оформить имущественный вычет (возврат 13 %) на сумму собственных средств, потраченных на покупку (но не на маткапитал).

Ограничения:

• Максимальный вычет — 2 000 000 ₽ на одного человека (в 2026 г. обсуждается повышение до 6 000 000 ₽).
• На «материнский капитал» вычет не распространяется (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Пример «двойного» вычета

2024 г. купили квартиру за 2 800 000 ₽: 1 000 000 ₽ собственных средств + 800 000 ₽ маткапитал + 1 000 000 ₽ ипотека.

• Имущественный вычет можно получить только с 1 000 000 ₽ собственных накоплений + с процентов по ипотеке.
• Если квартиру продают в 2026 г. и куплена новая дороже, можно «закрыть» налог от продажи за счёт расходов на новую покупку.

Частые ошибки

Алгоритм действий родителя

1. Определить срок владения: если ≥ 3/5 лет — налога нет, декларация не нужна.
2. Подсчитать доход и расходы.
3. Разделить суммы по долям (включая маткапитал пропорционально).
4. Заполнить 3-НДФЛ для ребёнка в ЛК ФНС → «Декларация» → «Продажа имущества».
5. Прикрепить сканы документов и отправить онлайн.
6. Оплатить налог до 15 июля или заявить зачёт (если есть вычет на новое жильё).

Что изменится в 2026-2027 годах

• Новый лимит имущественного вычета: Госдума уже одобрила повышение «потолка» до 6 млн руб. (законопроект № 123458-8).
• Онлайн-сервисы: на Госуслугах запущен «жизненный сценарий» — автоматическое формирование 3-НДФЛ при покупке/продаже с маткапиталом.
• Нулевая ставка НДФЛ для семей с детьми-инвалидами при продаже любого жилья независимо от срока владения (закон вступит с ).

Краткий чек-лист

• ✅ Проверили срок владения.
• ✅ Подсчитали доход минус расходы (включая маткапитал).
• ✅ Подготовили 3-НДФЛ для ребёнка до 30 апреля.
• ✅ Учли возможность вычета на новое жильё.
• ✅ Оплатили налог или заявили зачёт до 15 июля.