Дата актуализации 19 апреля 2026 г.
Если вы продаёте квартиру, которая была куплена после 2016 года и находится у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет — при определённых условиях), в большинстве случаев придётся заплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ. Ниже разберём все нюансы: кто, когда и сколько должен заплатить, как это рассчитать и как законно сократить сумму налога или вообще избежать его уплаты.
Когда возникает обязанность платить налог
- Продажа квартиры, купленной после г.
- Если недвижимость является вашим единственным жильём и вы владеете ею от 3 лет, налог не платиться (ст. 217.1 НК РФ).
- Если квартира не единственная или вы владеете ею менее 3 лет, придётся заплатить 13 % с прибыли (разницы между продажной и покупной ценой).
- Продажа квартиры, полученной по наследству, дару или приватизации
- Минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года, независимо от того, единственное это жильё или нет.
- Куплена в новостройке по ДДУ (договор долевого участия)
- Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания ДДУ.
Как рассчитать налог
Формула
НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки) × 13 %
(если квартира куплена дороже, чем продана, налог = 0).
Пример 1
Купили квартиру в 2024 г. за 3 000 000 ₽, продаёте в 2026 г. за 3 500 000 ₽.
Налог = (3 500 000 – 3 000 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Пример 2
Купили в 2023 г. за 4 000 000 ₽, продаёте в 2025 г. за 3 800 000 ₽.
Прибыли нет → налог не платится, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подавать нужно, чтобы подтвердить нулевой доход.
Когда нельзя подтвердить расходы
- Квартира получена по дару, наследству, приватизации — фактических «покупных» расходов нет.
- Вместо вычета «доходы – расходы» можно воспользоваться фиксированным вычетом 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ).
Пример 3
Дар от брата в 2022 г., регистрация в 2023 г., продажа в 2025 г. за 3 000 000 ₽.
Налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Какие документы нужны для декларации 3-НДФЛ
- 3-НДФЛ, за тот год, в котором была продажа (до 30 апреля следующего года).
- Копия ДКП/ДДУ на покупку квартиры.
- Копия ДКП на продажу квартиры.
- Документы, подтверждающие оплату (банковские выписки, расписки).
- Кадастровый паспорт (если требуется).
Как подать декларацию и заплатить налог
- Электронно через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.
- Лично в любой ИФНС по месту жительства (или МФЦ).
- Почтой заказным письмом с описью вложения.
Сроки:
• Декларация — до 30 апреля следующего года.
• Оплата — до 15 июля следующего года.
Легальные способы уменьшить или не платить налог
- Дождаться 3 (или 5) лет владения.
- Использовать вычет 1 000 000 ₽ (если не подтверждаются расходы).
- Суммировать с другими вычетами (например, имущественным вычетом при покупке).
- Уменьшить налогооблагаемую базу на проценты по ипотеке (если квартира куплена в ипотеку).
- Продавать квартиру долями: если квартира в долевой собственности, каждый собственник может применить вычет 1 000 000 ₽ к своей доле.
Что будет, если не заплатить или не подать декларацию
- Штраф 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки (не более 30 %).
- Штраф 20 % (или 40 % при умысле) от суммы налога.
- Пени за каждый день просрочки.
Чек-лист продавца «Квартира меньше 3 лет»
- Определить, сколько лет квартира в собственности (смотреть ЕГРН).
- Если меньше 3 (или 5) лет — подготовить документы на покупку и продажу.
- Рассчитать налог двумя способами:
- «доходы – расходы»;
- «доходы – 1 000 000 ₽».
- Выбрать выгодный способ и заполнить 3-НДФЛ.
- Отправить декларацию до 30 апреля и оплатить налог до 15 июля.
Важно! Налоговый кодекс РФ регулярно обновляется. Перед подачей декларации проверьте актуальные ставки и сроки на сайте ФНС России или проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
Если остались вопросы — пишите в комментарии, разберём вашу ситуацию индивидуально.