Самое главное помнить: дарение недвижимости иностранцу влечёт обязанность уплаты НДФЛ в любом случае, даже если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Налоговый режим зависит от налогового статуса иностранца (резидент/нерезидент), типа недвижимости и срока владения. В статье собраны актуальные правила на 19 апреля 2026 года, примеры расчёта, пошаговые алгоритмы и шаблоны документов.
Содержание
- Когда возникает налог?
- Кто платит: даритель или одаряемый?
- Налоговые ставки в 2026 году
- Как определить налоговую базу
- Пошаговая инструкция заполнения 3-НДФЛ
- Документы для Росреестра и ФНС
- Особенности для разных категорий иностранцев
- Ответственность и штрафы
- Частые вопросы
Когда возникает налог?
Дарение квартиры иностранному гражданину — это безвозмездная передача имущества, признаваемая объектом налогообложения по НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Налог возникает в момент государственной регистрации перехода права собственности (запись в ЕГРН).
Три исключения, при которых налог не платится:
- Квартира находилась в собственности дарителя более 5 лет (для имущества, полученного после ).
- Квартира была получена дарителем по наследству или в дар от члена семьи, и даритель владеет ею более 3 лет.
- Одаряемый является членом семьи дарителя и одновременно налоговым резидентом РФ (подтверждённый статус ≥ 183 дней за 12 месяцев).
Кто платит: даритель или одаряемый?
Обязанность уплаты НДФЛ несёт одаряемый иностранный гражданин, поскольку он получает экономическую выгоду (ст. 41 НК РФ).
Если иностранец не может самостоятельно оплатить налог, российский даритель может выполнить роль налогового агента, удерживая сумму налога из других выплат иностранцу (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Налоговые ставки в 2026 году
| Категория иностранца | Ставка НДФЛ | Примечания |
|---|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней за 12 мес.) | 13 % | Применяется льгота на 1 млн руб. при дарении любого имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ). |
| Нерезидент РФ (<183 дней) | 30 % | Льгота не применяется, применяется полная кадастровая стоимость |
Как определить налоговую базу
Налоговая база = кадастровая стоимость квартиры на , но не ниже 70 % указанной в ЕГРН (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Формула для резидента:
НДФЛ = (кадастровая стоимость – 1 000 000 ₽) × 13 %
Формула для нерезидента:
НДФЛ = кадастровая стоимость × 30 %
Пример расчёта:
Квартира в Москве, кадастровая стоимость 12 000 000 ₽.
• Если одаряемый — резидент: (12 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 1 430 000 ₽.
• Если одаряемый — нерезидент: 12 000 000 × 30 % = 3 600 000 ₽.
Пошаговая инструкция заполнения 3-НДФЛ
- Получите кадастровую выписку через rosreestr.gov.ru или в МФЦ (форма 3-НДФЛ-2026).
- Заполните раздел 2 «Доходы от источников в РФ»:
- Код дохода — 2790 (дарение недвижимости).
- Сумма дохода — кадастровая стоимость.
- Сумма вычета, 1 000 000 ₽ (для резидента).
- Заполните приложение 1 «Доходы от источников в РФ»:
- ИНН дарителя, ФИО, адрес.
- Дата регистрации права в ЕГРН.
- Подпишите декларацию ЭЦП (Госуслуги, КЭП или лично в ИФНС).
- Срок подачи — до 30 апреля 2027 года (если право зарегистрировано в 2026).
- Срок оплаты — до 15 июля 2027 года.
Документы для Росреестра и ФНС
Для Росреестра (переход права):
- Договор дарения (2 экз., нотариус не требуется).
- Паспорта сторон (или нотариально заверенные переводы для иностранца).
- Выписка ЕГРН на квартиру.
- Согласие супруга дарителя (если квартира брачная).
Для ФНС (после регистрации):
- 3-НДФЛ (распечатка + файл XML).
- Копия договора дарения.
- Выписка ЕГРН с новым собственником.
- Квитанция о госпошлине (2 000 ₽ за регистрацию).
Особенности для разных категорий иностранцев
| Категория | Виза/ВНЖ | Налоговый статус | Особенности |
|---|---|---|---|
| ВНЖ/РВП | Вид на жительство или разрешение | Резидент ≥183 дней | Льгота 1 млн ₽ действует, декларация в обычном порядке |
| Граждане ЕАЭС | Безвизовый въезд | Определяется по 183 дням | Те же ставки, но могут подтверждать статус справкой 2-НДФЛ |
| Гости на 90/180 | Безвизовый режим | Нерезидент | 30 %, льгот нет, налог платится немедленно при регистрации |
Ответственность и штрафы
- Не подал 3-НДФЛ — штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 % суммы налога (ст. 119 НК РФ).
- Не уплатил налог — пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Скрытие дохода > 2,7 млн ₽ — уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ (до 1 года лишения свободы).
Частые вопросы
Вопрос: Можно ли подарить квартиру нерезиденту через иностранную компанию?
Ответ: Да, но тогда возникает налог на прибыль по ставке 20 % (ст. 284 НК РФ) и необходимость раскрытия бенефициаров.
Вопрос: Если иностранец продаёт подаренную квартиру через год, какой налог?
Ответ: Нерезидент платит 30 % от разницы между ценой продажи и кадастровой (но не ниже 0,7 кадастровой). Резидент освобождается при владении ≥ 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Вопрос: Нужно ли заверять договор дарения у нотариуса, если даритель и иностранец не родственники?
Ответ: Нет, нотариальное удостоверение не обязательно для квартир, но потребуется для земельного участка, если он сдаётся в аренду (ст. 551 ГК РФ).
Контакты для консультации: +7 (495) -00-00-00 (ФНС), chat@nalog.ru, официальный сайт nalog.gov.ru.