С 1 января 2026 года вступили в силу важные изменения‚ касающиеся налогообложения нерезидентов при продаже российской недвижимости. В статье разберёмся‚ кто именно считается нерезидентом‚ какие ставки НДФЛ применяются‚ когда можно законно не платить налог‚ а также какие документы нужны для уплаты.

Кто считается нерезидентом РФ

Согласно статье 207 НК РФ‚ налоговым нерезидентом признаётся физическое лицо‚ которое находилось на территории России менее 183 календарных дней за последние 12 месяцев подряд. Это правило работает независимо от гражданства: россиянин‚ проживший за границей более 183 дней‚ автоматически становится нерезидентом.

Базовые ставки НДФЛ при продаже квартиры

• 30 % — для нерезидентов‚ продающих недвижимость в России.
• 13 %, для резидентов РФ.

Важно: ставка 30 % применяется только к доходу от российских источников‚ то есть к разнице между ценой продажи и ценой покупки (или кадастровой стоимостью).

Ключевая новинка 2026 года: освобождение после 3 или 5 лет владения

С 1 января 2026 года нерезиденты РФ освобождаются от НДФЛ при продаже имущества‚ находившегося в собственности:

1. Более 3 лет — если квартира была получена по договору дарения или наследству от члена семли.
2. Более 5 лет — во всех остальных случаях (например‚ купленная квартира).

Это правило уравнивает нерезидентов с резидентами и существенно снижает налоговую нагрузку на длительных владельцев.

Как рассчитать налог к уплате

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи − Документально подтверждённые расходы) × 30 %

Примеры расчёта

• Пример 1: нерезидент продал квартиру за 8 000 000 руб.‚ купленную 2 года назад за 6 500 000 руб.
  Налог к уплате: (8 000 000 − 6 500 000) × 30 % = 450 000 руб.
• Пример 2: та же квартира‚ но в собственности 4 года (не по наследству).
  Налог: 0 руб.‚ так как превышен 3-летний срок.

Документы для подачи декларации

• Форма 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля следующего года).
• Договор купли-продажи и ПТС (или выписка ЕГРН).
• Документы‚ подтверждающие расходы (ДКП при покупке‚ чеки на ремонт‚ ипотечные проценты).
• Копия паспорта (или нотариально заверенный перевод).
• Банковские выписки о получении и перечислении денег.

Использование налогового вычета и международных соглашений

Нерезиденты не могут применить имущественный вычет 1 000 000 руб.‚ однако они могут:

1. Уменьшить доход на документальные расходы (покупка‚ ремонт‚ ипотека).
2. При наличии действующего СИДН (Соглашения об избежании двойного налогообложения) с Россией — зачесть налог‚ уплаченный в РФ‚ в стране своего налогового резидентства; Примеры: Казахстан‚ Армения‚ Германия‚ Израиль и др.

Штрафы и последствия неуплаты

Пошаговая инструкция для иностранца

1. Определить статус нерезидента (183-дневное правило).
2. Уточнить срок владения квартирой: если более 3/5 лет — налог не платится.
3. Собрать пакет документов (п. 5).
4. Рассчитать налог и заполнить 3-НДФЛ через онлайн-сервис ФНС или при личном визите.
5. Оплатить налог не позднее 15 июля следующего года.
6. При наличии СИДН, предоставить в налоговую страны резидентства справку об уплате налога в РФ для зачёта.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: У меня двойное гражданство. Как узнать‚ считаюсь ли я нерезидентом?

Ответ: Смотрите фактическое время нахождения в РФ за последние 12 месяцев. Гражданство не влияет на статус нерезидента.

Вопрос: Может ли нерезидент подарить квартиру вместо продажи и таким образом избежать налога?

Ответ: При дарении налог платит получатель-нерезидент по ставке 30 % от кадастровой стоимости‚ если он не близкий родитель/ребёнок. Поэтому «дар» не всегда выгоден.

Краткий чек-лист

• ☐ Проверил 183-дневный срок в РФ.
• ☐ Подсчитал годы владения квартирой.
• ☐ Собрал документы на расходы.
• ☐ Подал 3-НДФЛ до 30 апреля.
• ☐ Оплатил налог или получил освобождение.

Если появятся дополнительные вопросы‚ рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или в ФНС России через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».