Одна из самых распространённых ошибок среди арендодателей — убеждённость‚ что сдача квартиры в аренду всегда облагается НДС․ На деле всё куда тоньше: кто-то действительно может «вписаться» в НДС-обязательства‚ а кто-то получает прямое освобождение от этого налога; Ниже разберёмся‚ когда обязательств по НДС нет‚ когда они появляются‚ и как не попасть в «лишние» 22 % в 2026 году․
Ключевое правило: «жилое» освобождается от НДС
Статья 149 НК РФ (п․ 12) прямо говорит:
«Передача в аренду жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагается НДС»․
- Квартиры‚ комнаты‚ дома‚ апартаменты (если они классифицированы как жилые) — НДС 0 %․
- Офисы‚ склады‚ торговые павильоны — НДС 22 % (новая ставка с )․
Следовательно‚ если вы физлицо и просто сдаёте квартиру другому физлицу или ИП — НДС платить не нужно ни при каких условиях․
Когда всё-таки может «всплыть» НДС
НДС становится актуальным только в двух ситуациях:
- Арендодатель, российская компания или ИП на ОСНО (общая система)‚ и сдаёт нежилое помещение․ Тогда ставка 22 % действует с ․
- Арендодатель — ИП на УСН или АОНО‚ но доход от всей деятельности превысил 20 млн руб․ за 2025 год (новый лимит)․ В этом случае по итогам квартала он теряет право на УСН и автоматически переходит на ОСНО‚ где уже применяется НДС 22 %․
Важно: переходный период даёт 1 квартал «отсрочки» — НДС начисляется только со следующего квартала после превышения лимита․
Реальный пример 2026 г․
Дано: ИП Петров сдаёт офис 100 000 руб․/мес․ на УСН «Доходы»․
Факт: с 2025 г․ доход 2‚5 млн руб․ → лимит 20 млн не превышен‚ НДС 0 %․
Факт: с января по март 2026 г․ доход уже 22 млн руб․ → с апреля он обязан выставлять счет-фактуру с НДС 22 %:
100 000 × 22 % = 22 000 руб․ НДС ежемесячно․
Физическое лицо — специальный режим
Если квартиру сдаёт обычный гражданин‚ у него всего два варианта:
- НПД (самозанятый) — 4 % при сдаче физлицам‚ 6 % при сдаче юрлицам и ИП;
- НДФЛ по прогрессивной шкале 13 % / 15 % / 20 % (подаётся 3-НДФЛ)․
В обоих случаях НДС не возникает‚ поскольку физлица не являются плательщиками НДС‚ если не выбрали добровольную регистрацию․
Практическая памятка «Сдаю жильё: нужен ли НДС?»
| Кто сдаёт | Что сдаёт | Режим | НДС |
|---|---|---|---|
| Физлицо | Квартира | НПД или НДФЛ | 0 % |
| ИП / ООО | Квартира | УСН или ОСНО | 0 % |
| ИП / ООО | Офис | ОСНО | 22 % |
| ИП / ООО | Офис | УСН‚ доход ≤ 20 млн | 0 % |
| ИП / ООО | Офис | УСН‚ доход > 20 млн | 22 % (с кв․ после превышения) |
Что грозит за «забытый» НДС
- 20 % штраф от неуплаченного НДС + пени;
- если налоговая докажет умысел — 40 % + возможная ст․ 199 УК РФ;
- арендатор‚ который «забыл» удержать НДС как налоговый агент‚ рискует тем же․
Пошаговый алгоритм для арендодателя-юрлица (офис)
- Определить‚ жилое или нежилое помещение․
- Проверить доход за 2025 г․: ≤ 20 млн → УСН‚ > 20 млн → ОСНО․
- Оформить счет-фактуру с НДС 22 % (с )․
- Сдать декларацию по НДС (электронно) до 25-го числа следующего месяца․
- Уплатить налог равными долями в течение 1/3 от суммы налога в месяц после квартала․
Найм жилого помещения освобождён от НДС без исключений․
НДС 22 % касается только нежилой недвижимости и только при условии‚ что арендодатель обязан применять общий режим․ Определить статус помещения (жилое/нежилое) и свой налоговый режим — вот главное‚ чтобы не переплатить и не нарватся на штрафы в 2026 году․