Термин наемный дом появился в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) после принятия Федерального закона № 217‑ФЗ от  г. и закреплён в разделах III.2 “Наемные дома” (ст. 91.16‑91.20). Ниже подробно рассматриваются юридические признаки‚ порядок признания здания наемным домом‚ его цели использования‚ регистрация и основные права и обязанности сторон.

Что такое наемный дом?

Согласно статье 91.16 ЖК РФ:

• Наемным домом признаётся здание‚ которое полностью или частично принадлежит одному собственнику (государству‚ муниципальному образованию‚ юридическому или физическому лицу);
• Внутри такого здания могут находиться жилищные помещения‚ предназначенные для предоставления гражданам по договорам найма жилого помещения (жилищный фонд социального использования) либо для коммерческого найма;
• Здание может быть построено специально под найм или переоборудовано из другого типа недвижимости.

Иными словами‚ ключевым критерием является наличие единого собственника и цели предоставления помещений в аренду (социальной или коммерческой).

Правовая основа

Ниже перечислены основные нормативные акты‚ регулирующие наемные дома:

1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – статьи 91.16‑91.20‚ 156.1‚ 671‑672 ГК РФ.
2. Федеральный закон № 217‑ФЗ от  г. – вводит понятие «наемный дом» и определяет порядок его учета.
3. Приказ Минжильстроя России от  № 338 «Об утверждении Порядка учета наемных домов социального использования».
4. Региональные нормативные акты (например‚ СПБ ГБУ «Горжилобмен») уточняют порядок предоставления помещений в наемных домах.

Ключевые признаки наемного дома

Цели использования здания в качестве наемного дома

Согласно статье 91.17 ЖК РФ‚ цель использования может быть изменена только в порядке‚ установленном законодательством. Основные цели:

• Социальное использование – предоставление жилья гражданам‚ находящимся на учёте в органах соцзащиты (малообеспеченным‚ многодетным и др.).
• Коммерческое использование – сдача в аренду частным лицам и юридическим лицам на рыночных условиях.

Изменение цели (например‚ переход от социального к коммерческому) требует:

1. Подготовки проекта изменения цели.
2. Согласования с органами местного самоуправления.
3. Внесения изменений в муниципальный реестр.
4. Публикации информации в официальных источниках (выписка из реестра).

Регистрация и учёт

Для признания здания наемным домом необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовка документов:
   • Документы‚ подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности‚ договор купли‑продажи и др.).
   • Техническая документация (проект‚ акт ввода в эксплуатацию).
   • Согласование проекта использования здания в качестве наемного дома.
2. Подача заявления в органы местного самоуправления (мэрия‚ отдел жилищного фонда).
3. Экспертиза – проверка соответствия здания требованиям (пожарная безопасность‚ санитарные нормы).
4. Внесение записи в муниципальный реестр наемных домов социального использования (ст. 91.18 ЖК РФ).
5. Получение справки о включении в реестр – документ‚ необходимый для заключения договоров найма.

Права и обязанности сторон

Наниматель (арендатор)

• Имеет право на получение жилого помещения в пользование в соответствии с заключённым договором.
• Обязан своевременно уплачивать плату за наём‚ включающую возмещение расходов на ремонт и содержание (см. ст. 156.1 ЖК РФ).
• Не вправе сдавать полученное помещение в поднаём без согласования с нанимателем‑собственником.
• Ответственен за сохранность имущества и соблюдение правил проживания.

Собственник (нанимодатель)

• Обязан обеспечить соответствие помещения санитарным‚ пожарным и техническим требованиям.
• Обеспечивает проведение текущего и капитального ремонта‚ расходы на которые включаются в плату за наём.
• Не имеет права без согласия нанимателя передавать помещение в безвозмездное пользование‚ поднаём или обмен (Гарант: 2‚ ст. 156.1).
• Ведёт учёт и предоставляет ежегодные отчёты о расходах‚ связанных с содержанием дома.

Примеры практического применения

Социальный наемный дом в Санкт-Петербурге

ГБУ «Горжилобмен» управляет несколькими наемными домами‚ где квартиры предоставляются гражданам‚ находящимся на учёте в службах соцзащиты. Все помещения находятся в муниципальном реестре‚ а плата за наём покрывает расходы на капитальный ремонт фасадов и коммунальные услуги.

Коммерческий наемный дом в Новосибирской области

Частный инвестор построил многоквартирный дом‚ полностью принадлежащий ему. После получения разрешения на изменение цели использования здания‚ дом был включён в реестр как наемный дом коммерческого использования. Договоры найма заключаются на рыночных условиях‚ а арендная плата состоит из базовой ставки плюс расходы на обслуживание.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли передать квартиру из наемного дома в поднаём?

Нет. По ст. 156.1 ЖК РФ и соответствующим нормативным актам передача в поднаём без согласования запрещена.

Как узнать‚ включён ли дом в муниципальный реестр?

Запросить выписку из реестра в органе местного самоуправления (отдел жилищного фонда) или воспользоваться онлайн‑службами портала государственных услуг.

Какие расходы включаются в плату за наём?

Расходы на строительство/реконструкцию‚ содержание‚ текущий и капитальный ремонт‚ а также иные расходы‚ предусмотренные порядком‚ установленным в части 5 статьи 156.1 ЖК РФ.

Можно ли изменить цель использования дома с социального на коммерческий?

Да‚ но требуется согласование с муниципальными органами‚ изменение в реестре и соблюдение требований к коммерческому использованию (ст. 91.17 ЖК РФ).

Наемный дом – это особый юридический статус здания‚ при котором единственный собственник предоставляет жилые помещения в аренду. Признание здания наемным домом регулируется чётким набором норм ЖК РФ‚ требует регистрации в муниципальном реестре и соблюдения ограничений‚ направленных на защиту интересов как нанимателей‚ так и собственников. Понимание этих правил позволяет эффективно управлять недвижимостью‚ избегать правовых конфликтов и обеспечить надёжное жильё для граждан.

Дата актуализации:  г. 10:32:35 (по данным официальных источников и правовых баз).