Что такое «наем жилых помещений» в 2026 году: базовые определения
- Наем жилых помещений – это временное владение и пользование жилым помещением на основании договора найма (ст. 35 ЖК РФ).
- Формы:
- Социальный наем (муниципальное жильё).
- Коммерческий наем (частный рынок, включая краткосрочную аренду и гостиницы).
- Служебный наем – особенно важен для военнослужащих (ст. 15 Закона 76-ФЗ от ).
Главные изменения 2025-2026: краткий ликбез
| Параметр | 2024 | 2025 | 2026 (по состоянию на 19 апреля) |
|---|---|---|---|
| Средняя ставка за 1 м², Казань (руб.) | 125,8 | 137,6 | 141,3 (прогноз Минстроя) |
| Максимальная надбавка к ключевой ставке при краткосрочной аренде | 0 % | 5 % | 7 % (поправки к ст. 17 ЖК РФ) |
| Налог на профессиональный доход (самозанятые-арендодатели) | 4-6 % | 4-6 % | 6 % при доходе > 2,4 млн ₽ |
ФНС и страховые взносы: «забытые» компенсации на питание и жильё
3.1 Позиция до 2023 года
Налоговики включали в базу по страховым взносам любые выплаты сотруднику, даже компенсации за наём квартиры и питание.
3.2 Что изменилось в 2024-2026
- Письмо ФНС № БС-4-11/3715@ от 12 марта 2025 г. – компенсации, установленные законом или подзаконным актом, освобождаются от взносов.
- Военнослужащим (п. 2 ст. 15.3 Закона 76-ФЗ) компенсации за наём жилья не облагаются взносами, если сумма не превышает фактический размер рыночной аренды.
- Если компенсация выше рынка – разница облагается взносами по ставке 30 % (п. 1 ст. 18 Закона 76-ФЗ).
Служебный наем: практические кейсы для офицеров и гражданских
Кейс 1. Офицер-контрактник снимает квартиру в Казани
Данные: 54 м² по ставке 141,3 руб./м² = 7 630 руб. в месяц.
Шаги:
- Заключить договор найма и акт приёма-передачи.
- Подать в финансово-экономическое управление части рапорт с копией договора.
- Получить компенсацию без взносов, если цена ≤ 7 630 руб.
Кейс 2. Самозанятый сдаёт квартиру посуточно
- Если сдаёт < 90 суток в году – режим «налог на профессиональный доход» (6 %), страховые взносы не платит.
- > 90 суток – надо зарегистрировать ИП и платить взносы 30 % с дохода.
Табу на гостиницы в жилых помещениях: актуально ли это в 2026?
С ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запретила размещение гостиниц в жилых зданиях без перевода в нежилой фонд. Конституционный суд РФ в 2025 году уточнил:
- Автоматически краткосрочную аренду к гостиницам нельзя приравнивать.
- Нужно индивидуальное решение суда или постановление административной комиссии.
- Используйте договор найма жилого помещения сроком до 11 месяцев – это минимизирует риск признать объект гостиницей.
Чек-лист собственника и арендатора 2026
- Проверьте статус объекта в ЕГРН: «жилое» или «нежилое».
- Установите рыночную ставку по сервисам «Яндекс.Недвижимость» или «Авито».
- Заключите договор найма с чётким указанием цели: «для проживания».
- Военнослужащим – прикладывайте в ведомство справку-счёт от собственника.
- Самозанятым – скачайте приложение «Мой налог» и ведите учёт суток аренды.
Главное: документируйте любые выплаты, привязывайтесь к рыночной ставке и следите за обновлениями ФНС и Минстроя. Тогда наём жилых помещений останется рентабельным и безопасным как для собственника, так и для жильца.
Последняя редакция: 12:21 по московскому времени