С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Это означает, что при продаже недвижимости сумма налога зависит не только от прибыли, но и от того, в каком году вы совершили сделку. Ниже — подробная инструкция, кто, сколько и когда должен заплатить.
Как изменилась ставка налога с 2025 года
| Период сделки | Ставка НДФЛ | Облагаемая база |
|---|---|---|
| До включительно | 13 % — единая ставка | Вся прибыль от продажи |
| С и далее |
| Прибыль = (цена продажи – 1 000 000 ₽ вычет) или (цена продажи – документальные расходы на покупку) |
Пример. Алексей продал квартиру в 2026 году за 7 000 000 ₽. У него нет документов о расходах, поэтому он использует имущественный вычет 1 000 000 ₽.
- Прибыль: 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 ₽
- Льготный порог 2 400 000 ₽ превышен на 3 600 000 ₽
- Налог: (2 400 000 × 13 %) + (3 600 000 × 15 %) = 312 000 + 540 000 = 852 000 ₽
Как рассчитать налог в 2026 году: пошаговый алгоритм
- Определите доход — это цена, указанная в договоре купли-продажи.
- Выберите вычет:
- 1 000 000 ₽ «по умолчанию» (п. 1 ст. 220 НК РФ), либо
- Документальные расходы на покупку (чеки, договор, выписка из ЕГРН).
- Рассчитайте прибыль: доход – вычет.
- Разделите прибыль на две части:
- до 2 400 000 ₽ → 13 %;
- свыше 2 400 000 ₽ → 15 %.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля следующего года.
Освобождение от налога: важные исключения
Минимальный срок владения
Если квартира находилась в собственности:
- ≥ 3 года — при приватизации, наследовании, договоре пожизненного содержания, дарении от близких родственников;
- ≥ 5 лет, во всех остальных случаях (включая куплю-продажу).
До срок составлял 3 года, но для объектов, приобретённых после этой даты, действует 5-летний порог.
Единственное жильё
С 2020 года владельцы единственного жилья могут продать его без налога уже через 3 года, если на момент сделки у них не было другой квартиры/дома в собственности.
Нерезиденты и иностранцы
Если продавец не является налоговым резидентом России (проживает менее 183 дней в году), налог составляет 30 % без права на вычеты (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Практические примеры
Продажа квартиры в 2024 году
Павел купил квартиру за 5 000 000 ₽ и продал её в 2024 году за 8 000 000 ₽. Прибыль 3 000 000 ₽ × 13 % = 390 000 ₽. В 2024 году ставка не зависела от суммы.
Продажа в 2026 году с вычетом по расходам
Мария купила квартиру в 2022 году за 4 200 000 ₽ и продала в 2026 за 6 000 000 ₽. Имеются документы на покупку.
- Прибыль: 6 000 000 – 4 200 000 = 1 800 000 ₽
- Налог: 1 800 000 × 13 % = 234 000 ₽ (порог 2,4 млн не превышен).
Что делать после продажи: чек-лист
- Собрать документы (ДКП, ЕГРН, квитанции о расходах).
- Зарегистрироватся в личном кабинете ФНС или через Госуслуги.
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
- Сохранить квитанции о налоге на случай проверки.
Частые вопросы
- Можно ли не платить?, Только при соблюдении минимального срока владения или при отсутствии прибыли.
- Нужно ли подавать декларацию, если налог = 0?, Да, если продажа была менее 3/5 лет.
- Кредитный договор учитывается? — Да, проценты по ипотеке можно включить в расходы.
С 2025 года налог на продажу квартиры стал прогрессивным, и даже при «типовой» прибыли в 3-4 млн рублей разница в выплате может достигать сотен тысяч рублей. Учитывайте срок владения, вычеты и год сделки — это позволит законно минимизировать налоговое бремя.