Кратко: Доход от реализации нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению НДФЛ независимо от срока владения. Если же помещение не использовалось в бизнесе, налог уплачивается только при сроке владения менее пяти лет (трех лет – при наследовании/дарении).

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ):
  • Статья 11 (1) – доходы от продажи недвижимости.
  • Статья 214.10 – налоговая база и ставки НДФЛ при продаже имущества.
  • Статья 346.20 – особенности налогообложения при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
  • Статьи 228, 229 – порядок представления декларации 3‑НДФЛ.
• Федеральная налоговая служба (ФНС) – разъяснение от  г. [1];
• КонсультантПлюс – подборка нормативных актов и комментариев (2026 г.) [3].
• Блог DomClick – практические расчёты налога (2026 г.) [4].
• Pampadu – сравнение налогов для физлиц и ИП (2024‑2026 г.) [5].

Общий принцип налогообложения

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивается с полученной прибыли от продажи недвижимости. Прибыль рассчитывается как разница между доходом от продажи и смарт‑расходами (стоимость приобретения, затраты на улучшение, расходы на продажу и пр.).

2.1 Ставка НДФЛ

• Для налоговых резидентов РФ – 13 % от налогооблагаемой базы.
• Для нерезидентов – 30 %.

2.2 Порядок уплаты

1. Самостоятельно рассчитать налог.
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту учёта до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Уплатить налог до 15 июля (если декларация подаётся в срок) либо в срок, указанный в уведомлении о сумме налога.

Исключения и льготы

3.1 Освобождение при владении более 5 лет

Если нежилое помещение находилось в собственности не менее пяти лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи освобождается от НДФЛ (ст. 11 (1) НК РФ). При наследовании или дарении срок снижается до трёх лет.

3.2 Объект, использованный в предпринимательской деятельности

Согласно разъяснению ФНС от  г. [1]:

• Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности (как офис, склад, магазин, гараж и т.п.), независимо от срока владения доход от его продажи облагается НДФЛ.
• Прекращение предпринимательской деятельности до продажи не освобождает от налога.
• Для ИП возможен учёт доходов от продажи в составе налоговой базы по выбранному режиму (УСН «доходы», «доходы‑расходы», ОСНО).

3.3 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Физическое лицо‑продавец не является плательщиком НДС, если только он не является плательщиком НДС в рамках своей предпринимательской деятельности. При продаже нежилого помещения, использованного в бизнесе, НДС может возникнуть только в случае, если продавец является налогоплательщиком НДС (например, ИП на общей системе налогообложения).

Как рассчитать налоговую базу?

Если полученная база ≤ 0, налог уплачивать не нужно.

Примеры расчёта

Пример 1. Нежилое помещение не использовалось в бизнесе, срок владения 6 лет

• Дата покупки:  г.
• Цена покупки: 3 000 000 руб.
• Дата продажи:  г.
• Продажная цена: 4 500 000 руб.

Поскольку срок владения > 5 лет и помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, налог не уплачивается (полное освобождение).

Пример 2. Нежилое помещение использовалось как склад, срок владения 2 года

• Дата покупки:  г.
• Цена покупки: 2 500 000 руб.
• Ремонт (улучшение): 300 000 руб.
• Расходы на продажу (агент, нотариус): 100 000 руб.
• Продажная цена: 4 200 000 руб.

Налоговая база = 4 200 000 – (2 500 000 + 300 000 + 100 000) = 1 300 000 руб.

Налог = 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб. — уплачивается в срок до 15 июля 2024 г.

Пример 3. ИП на упрощённой системе «доходы», объект использовался в бизнесе

• Объект – офис, покупка 2020 г., цена 5 000 000 руб.
• Продажа 2024 г., цена 7 500 000 руб.
• На УСН «доходы» ставка = 6 %.

База = 7 500 000 – 5 000 000 = 2 500 000 руб.

Налог = 2 500 000 × 6 % = 150 000 руб. (уплачивается в рамках квартальной декларации по УСН).

Пошаговая инструкция для физического лица

1. Определите, использовалось ли помещение в предпринимательской деятельности. Если да – налог обязателен, независимо от срока владения.
2. Соберите документы: договоры купли‑продажи, акты о проведённых работах, счета‑фактуры, договоры с агентами.
3. Рассчитайте налоговую базу (см. таблицу выше).
4. Заполните форму 3‑НДФЛ (раздел «Доходы от продажи имущества»).
5. Подайте декларацию в ИФНС по месту учёта до 30 апреля следующего года.
6. Оплатите налог до 15 июля (если декларация подана в срок) либо в срок, указанный в уведомлении.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: «Если я продал помещение, которое использовалось в бизнесе, но к моменту продажи уже не являюсь ИП, надо ли платить налог?

Да. По разъяснению ФНС от  г. [1] факт прекращения предпринимательской деятельности не освобождает от налогообложения доходов от продажи такого помещения.

Вопрос 2: «Можно ли уменьшить налог, учитывая расходы на ремонт?

Да. Расходы, документально подтверждённые (счета, договоры), включаются в стоимость приобретения и уменьшают налогооблагаемую базу.

Вопрос 3: «Нужно ли платить НДС при продаже нежилого помещения?

Только если продавец является плательщиком НДС (например, ИП на общей системе). Для физического лица‑продавца НДС не начисляется.

Вопрос 4: «Какой срок владения для освобождения от налога, если помещение получено в дар?

Три года с момента получения в дар (или по наследству). После этого – полное освобождение, если помещение не использовалось в бизнесе.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом зависит от двух ключевых факторов:

1. Срок владения: более 5 лет → освобождение (при отсутствии предпринимательской деятельности).
2. Использование в предпринимательской деятельности: если помещение использовалось в бизнесе, налог уплачивается независимо от срока.

Для правильного расчёта и своевременного уплаты налога необходимо собрать все подтверждающие документы, правильно определить базу налогообложения и подать декларацию 3‑НДФЛ в установленный срок.

Источник информации: ФНС России, КонсультантПлюс, DomClick, Pampadu, Налоговый кодекс РФ (по состоянию на 19 апреля 2026 г.).