Продажа жилой недвижимости в России — это не только сделка между покупателем и продавцом, но и налоговое событие. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с прибыли, полученной от продажи квартиры, если не выполнены условия освобождения. В статье рассмотрим, когда налог платить обязаны, как правильно его рассчитать, какие изменения вступили в силу в 2025‑2026 годах и как можно законно уменьшить налоговую нагрузку.

Кто обязан платить налог при продаже квартиры?

• Налоговые резиденты России (проживают в РФ ≥ 183 дней в году) – ставка 13 % от налогооблагаемой базы.
• Нерезиденты – ставка 30 % (если иное не предусмотрено международными договорами).
• Налог уплачивается только в том случае, если полученный доход не подпадает под одну из льготных категорий (см. ниже).

Основные условия освобождения от налога

2.1 Срок владения недвижимостью

С 2025 года в России введена прогрессивная шкала налога, однако порог в 5 лет по‑прежнему гарантирует полное освобождение.

2.2 Квартира‑единственное жильё

Если продаваемая квартира была единственным жилым помещением продавца (не менее 12 м², без права аренды), то налог не взимается при условии, что продавец владел ею более 3 лет. При наличии второй квартиры (или более) налог считается только с половины суммы сделки.

2.3 Иные льготные случаи

• Продажа недвижимости, полученной в наследство, если наследник владел ею более 5 лет.
• Продажа квартиры, полученной в результате дарения от близкого родственника, при условии владения более 5 лет.
• Продажа недвижимости в рамках программы «Жильё для молодых семей» – налог может быть снижен до 0 % при соблюдении условий программы.

Как рассчитывается налог?

3.1 Базовая формула

Налог = (Сумма продажи – Сумма покупки – Налоговый вычет) × Ставка НДФЛ.

Где:

• Сумма продажи – цена, указанная в договоре купли‑продажи.
• Сумма покупки – стоимость, за которую вы приобрели объект (включая расходы на оформление).
• Налоговый вычет – фиксированная часть в размере 1 000 000 рублей, которая вычитается из дохода независимо от срока владения.

3.2 Пример расчёта

Продажа: 5 000 000 ₽
Покупка: 4 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽

Налогооблагаемая база = 5 000 000 – 4 500 000 – 1 000 000 = -500 000 ₽
⇒ Налог = 0 ₽ (отрицательная база не облагается)

Если базовая разница положительна, применяется ставка 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

3.3 Ставка 13 % и прогрессивная шкала 2025‑2026 гг.

С 2025 года доходы от продажи недвижимости могут облагаться по прогрессивной шкале (13 % до 5 млн ₽, 15 % от 5 млн ₽ и выше). При этом базовый вычет в 1 млн ₽ сохраняется, а налог рассчитывается от оставшейся суммы.

Порядок уплаты и декларация

1. Сдача декларации 3‑НДФЛ. С 2026 года ФНС ввела обновлённую форму 3‑НДФЛ, которую необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продажа в 2025 году — декларация до 30 апреля 2026 года).
2. Оплата налога производится до 15 июля того же года (для большинства налогоплательщиков). При уплате через онлайн‑банк или приложение «Госуслуги» указывается код УСН‑01 (для НДФЛ).
3. С 1 июля 2026 года сделки с квартирами и домами будут подтверждаться биометрией. Это не меняет налог, но упрощает проверку подлинности сделки.

Как законно уменьшить налог?

• Воспользоваться налоговым вычетом 1 млн ₽ – автоматически вычитается из прибыли.
• Учитывать затраты на покупку (комиссия агентства, нотариальные услуги, государственная пошлина) – они уменьшают налогооблагаемую базу.
• Продать в течение срока более 5 лет – полностью освобождает от налога.
• Применить вычет при покупке нового жилья – если в течение года после продажи вы покупаете новое жильё, можно уменьшить налог на сумму стоимости нового жилья (до 1 млн ₽).
• Разделить доход с супругой/супругом – если квартира не является её единственным жильём, налог считается только с половины суммы сделки.

Специальные ситуации

6.1 Несколько объектов недвижимости

С 2025 года владельцы трех и более жилых объектов могут столкнуться с дополнительным налогом, если суммарная кадастровая стоимость превышает установленный порог (пример — 10 млн ₽). В таком случае налог рассчитывается отдельно от налога на доходы от продажи.

6.2 Аренда и сдача внаём

Если квартира сдавалась в аренду, то при её продаже учитывается только срок владения, а не доход от аренды. Налоговый вычет в 1 млн ₽ всё равно применяется.

6.3 Иностранные граждане

Для нерезидентов ставка 30 % применяется к полной прибыли без вычета 1 млн ₽, если иное не предусмотрено международным соглашением об избежании двойного налогообложения.

Краткий чек‑лист перед продажей

1. Проверьте срок владения квартирой (менее 3 лет, 3‑5 лет, более 5 лет).
2. Определите, является ли квартира вашим единственным жильём.
3. Соберите документы: договор купли‑продажи, справки о стоимости покупки, выписку из ЕГРН, подтверждения расходов (комиссия, нотариус).
4. Рассчитайте налогооблагаемую базу и потенциальный налог.
5. Если налог обязателен, подготовьте форму 3‑НДФЛ (в версии 2026 г.) и подайте её до 30 апреля.
6. Оплатите налог до 15 июля (или в указанный срок, если вы подаете декларацию позже).

Налог с продажи квартиры в России — это обязательный платеж, но в большинстве случаев его можно полностью или частично избежать, если соблюдены условия по сроку владения, статусу единственного жилья и использованы налоговые вычеты. С 2025 года вводятся прогрессивные ставки, а с 2026 года обязательна новая форма 3‑НДФЛ и биометрическое подтверждение сделок, что делает процесс более прозрачным.

Внимательное планирование (выбор момента продажи, правильный учёт расходов и вычетов) позволяет существенно снизить налоговую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов.

Дата актуализации: . Информация взята из официальных источников ФНС, публикаций РБК, Домклик и других профильных ресурсов.