Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г․

Общие принципы налогообложения продажи недвижимости

Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Налог уплачивает продавец, если полученный доход превышает установленный налоговый вычет․

• Ставка налога – 13 % для резидентов РФ (лица, находящиеся на территории РФ ≥ 183 дней в году)․ Для нерезидентов ставка составляет 30 %․
• Налоговая база – разница между ценой продажи и суммой, признанной налоговым вычетом (стоимость приобретения, расходы, связанные с покупкой, а также налоговые вычеты, предусмотренные законом)․
• Обязанность подачи декларации – форма 3‑НДФЛ, подаётся в течение 30 дней после продажи (если доход подлежит налогообложению)․

Когда налог НЕ нужно платить?

Налог не начисляется, если выполнено хотя бы одно из ниже перечисленных условий:

1. Собственник владел квартирой более 5 лет (с момента государственной регистрации права собственности)․ При этом продажа может быть любой – по рыночной цене либо ниже․
2. Продажа первой квартиры в течение 3 лет после её приобретения при условии, что продавец использует имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб․ (вычет может быть применён только один раз за весь период жизни)․
3. Продажа квартиры, полученной в наследство, дарение или в результате раздела совместно нажитого имущества, если продавец владел ею более 5 лет․
4. Семьи с детьми‑инвалидами (любой возраст) и семьи, где второй ребёнок родился после 1 января 2020 г․, могут воспользоваться дополнительными льготами (см․ пункт 6)․

Как рассчитывается налог, если условие освобождения не выполнено

Пример расчёта (сценарий без налоговых вычетов):

Продажная цена: 8 000 000 руб․
Стоимость приобретения (по договору): 3 500 000 руб․
Налоговый вычет (при продаже первой квартиры в течение 3 лет): 1 000 000 руб․ – если применяется

Налоговая база = 8 000 000 – 3 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб․
Налог = 3 500 000 × 13 % = 455 000 руб․

Если вычет не используется, налоговая база будет 8 000 000 – 3 500 000 = 4 500 000 руб․, а налог – 585 000 руб․

Налоговый вычет при покупке новой квартиры

Налоговый вычет в размере 1 млн руб․ может быть применён одновременно с продажей старой квартиры, если покупка новой происходит в том же налоговом периоде (календарный год)․ Вычет уменьшает налоговую базу, а не сумму налога напрямую․

• Вычет на покупку недвижимости – 1 млн руб․ (один раз в жизни)․
• Если вы уже использовали вычет при продаже первой квартиры, то второй раз его получить нельзя․
• Для получения вычета необходимо предоставить в налоговую:
  • договор купли‑продажи новой квартиры;
  • квитанцию об уплате НДФЛ (если налог уже был начислен);
  • документы, подтверждающие оплату (перечисления из банковского счёта, выписка из ИП)․

Одновременная продажа старой и покупка новой квартиры в одном налоговом периоде

В таком случае вы можете:

1. Подать одну декларацию 3‑НДФЛ, указав в ней:
   • Доход от продажи старой квартиры;
   • Имущественный вычет – 1 млн руб․ (если это первая продажа первой квартиры);
   • Вычет на покупку новой квартиры – 1 млн руб․;
2. Получить нулевую налоговую нагрузку, если:

    Доход от продажи = 3 000 000 руб․
    Имущественный вычет = 1 000 000 руб․
    Вычет на покупку = 1 000 000 руб․
    Налоговая база = 3 000 000 – 1 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб․
    Налог = 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб․
    

   При условии, что у вас уже есть право на второй вычет (например, вы использовали только вычет на покупку, а не на продажу), налог может быть полностью нулевым․

3. Если вы уже использовали имущественный вычет ранее, то в расчёт попадёт только вычет на покупку, и налог будет рассчитан от оставшейся суммы․

Специальные льготы и вычеты

Семьи с детьми‑инвалидами

Семьи, где хотя бы один ребёнок имеет инвалидность любой группы, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, независимо от срока владения․

Материнский (семейный) капитал

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала и оформлена в совместную собственность родителей и ребёнка, то при продаже недвижимости налог рассчитывается по тем же правилам, но вычеты могут быть увеличены за счёт части капитала, подлежащей возврату․

Ипотечные проценты

Налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке (13 % от суммы уплаченных процентов, максимум 390 000 руб․ за год) может быть использован совместно с вычетом при продаже, если вы платите проценты в текущем налоговом периоде․

Порядок уплаты налога и подачи декларации

1. Соберите пакет документов:
   • Договор купли‑продажи (продажа и покупка);
   • Документы, подтверждающие оплату (банковские выписки, квитанции);
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
   • Справка о доходах (если вычет на покупку используется);
   • Копия паспорта․
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика (ЛК НФЛ) или на бумаге․
3. Укажите доход от продажи, вычеты (имущественный, на покупку, ипотечный и др․)․
4. Подайте декларацию в налоговый орган по месту постоянной регистрации в срок до 30 дней после даты продажи․
5. Если налог получился положительным, уплатите его в течение 30 дней с даты подачи декларации (через онлайн‑банк, в банке, через портал Госуслуги)․
6. Если вы получили налоговый вычет, налоговая служба вернёт излишне уплаченный НДФЛ в течение 30 дней после рассмотрения декларации․

Примеры расчётов

Пример 1․ Продажа без вычетов (владение 2 года)

Продажная цена: 5 000 000 руб․
Стоимость покупки: 2 500 000 руб․
Налоговый вычет (не применяется): 0
Налоговая база = 5 000 000 – 2 500 000 = 2 500 000 руб․
Налог = 2 500 000 × 13 % = 325 000 руб․

Пример 2․ Продажа с имущественным вычетом (первая продажа первой квартиры)

Продажная цена: 5 000 000 руб․
Стоимость покупки: 2 500 000 руб․
Имущественный вычет: 1 000 000 руб․
Налоговая база = 5 000 000 – 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 руб․
Налог = 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб․

Пример 3․ Одновременная продажа и покупка новой квартиры

Продажа: 4 500 000 руб․
Покупка: 3 000 000 руб․
Имущественный вычет: 1 000 000 руб․
Вычет на покупку: 1 000 000 руб․
Налоговая база = 4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000 – 1 000 000 = –500 000 руб․
Налог = 0 (отрицательная база → налог не начисляется)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в течение года после её покупки, но использовал вычет при покупке новой?

Да․ Вычет на покупку новой квартиры уменьшает налоговую базу, но не отменяет обязанность уплаты налога, если доход от продажи превышает 1 млн руб․ (при условии, что вычеты не покрывают всю базу)․

Вопрос: Какой срок владения считается для освобождения от налога – с момента регистрации или с момента полной оплаты?

Для новостроек срок владения считается с даты полной оплаты (т․е․ когда вы полностью выполнили обязательства по договору долевого участия)․ Для вторичного жилья – с даты государственной регистрации права собственности․

Вопрос: Можно ли одновременно воспользоваться вычетом за продажу первой квартиры и вычетом за покупку новой?

Да, но каждый из вычетов может быть использован только один раз в жизни․ Если вы уже применяли имущественный вычет, то в текущем году сможете воспользоваться только вычетом на покупку (и/или ипотечным вычетом)․

Вопрос: Что делать, если налоговая считает, что я завысил стоимость приобретения?

Налоговая может запросить подтверждающие документы (договор, расписки, выписки из банка)․ Если подтверждения нет, налоговая применит рыночную стоимость, установленную по кадастровой оценке, что увеличит налоговую базу․

• Налог с продажи квартиры обязателен, если не выполнено условие владения 5 лет или иной льготы․
• Имущественный вычет в 1 млн руб․ и вычет на покупку новой квартиры позволяют существенно снизить налоговую нагрузку․
• Одновременная продажа и покупка в одном налоговом периоде часто приводит к нулевому налогу, если правильно оформить вычеты․
• Семьи с детьми‑инвалидами, а также владельцы недвижимости, приобретённой с использованием материнского капитала, имеют дополнительные льготы․
• Своевременная подача декларации 3‑НДФЛ и правильный расчёт налоговой базы помогут избежать штрафов и получить возврат налога․

Помните, что налоговое законодательство может изменяться, поэтому перед заключением сделки рекомендуется уточнить актуальные нормы в налоговой службе или у профессионального консультанта․

Статья подготовлена на основе открытых источников (КонсультантПлюс, НДФЛка․ру, РБК, портал «Мои финансы», официальные разъяснения ФНС) на дату ․