Краткий ответ: чаще всего платить не придётся, но всё зависит от срока владения старой квартиры, суммы дохода и выбранного налогового вычета. Ниже разберём все ситуации, которые могут возникнуть, когда вы продаёте одну квартиру и тут же покупаете другую.
Когда совсем не нужно платить налог с продажи
Срок владения ≥ 5 лет
Если вы владели старой квартирой от 5 лет и более, налог не начисляется независимо от цены продажи и покупки нового жилья. Это прямое требование ст. 217.1 НК РФ.
- Отсчёт 5 лет идёт с даты, указанной в ЕГРН (или свидетельстве о регистрации до 2016 г.).
- Даже если вы продали квартиру за 30 млн руб. и купили за 5 млн руб., налог равен 0 руб.
Срок владения ≥ 3 года для освобождённых случаев
Достаточно 3 лет, если квартира:
- Получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- Приватизирована;
- Передана по договору ренты;
- Была единственным жильём на дату продажи.
Если вы владеете квартирой < 5 лет: считаем налог
Главная формула
Налог к уплате = 13 % × (Стоимость продажи − Вычет)
Какие вычеты можно применить
| Вариант вычета | Размер | Когда выгодно |
|---|---|---|
| Фиксированный | 1 000 000 руб. | Если нет документов о покупке или покупка была очень дешёвой |
| Расходный | Цена покупки + ипотечные проценты + ремонт | Если старая квартира покупалась дороже 1 млн руб. и есть чеки/договоры |
| Взаимозачёт по 3-НДФЛ | Сумма покупки новой квартиры (макс. 2 000 000 руб.) | Если покупка новой квартиры произошла в том же календарном году |
Пример с взаимозачётом
Условия:
- Продали квартиру за 7 000 000 руб. (владели 2 года).
- Купили новую за 9 000 000 руб. в том же 2026 году.
Расчёт:
- Выбираем расходный вычет: 7 000 000 − цена покупки старой (допустим, 5 000 000) = 2 000 000 руб. налогооблагаемая база.
- Налог 13 % = 260 000 руб.
- Подключаем вычет на покупку новой квартиры 2 000 000 руб. → возврат/зачёт 260 000 руб.
Пошаговая инструкция, чтобы не платить лишнее
- Уточните дату перехода права в ЕГРН. Именно она считается началом владения.
- Соберите документы: договор купли-продажи старой квартиры, чеки/акт приёма-передачи, платёжки за ипотеку и ремонт.
- Учтите год продажи и покупки. Взаимозачёт действует только в рамках одного календарного года (если купили и продали в 2026-м).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- Подайте заявление на зачёт в ИФНС лично или через сервис «Госуслуги».
Что изменится в законе с 23 октября 2025 г. (поправки Госдумы)
Согласно первому чтению законопроекта:
- Льготный срок 3 года сохранён, но расширен список ситуаций, когда он не применяется (например, для квартир, купленных у «связанных лиц»).
- Взаимозачёт остаётся, но проверки документов усилены — налоговая может запросить подтверждение реального расхода.
Частые ошибки продавцов
- Ошибка 1: считать, что «купил новую → налога нет». Без 3-НДФЛ вы всё равно получите требование от ИФНС.
- Ошибка 2: забыть указать расходы на ремонт при расходном вычете. Добавьте к подтверждающим документам договор с подрядчиком и акты.
- Ошибка 3: сдавать декларацию позже 30 апреля → штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Если вы владели квартирой от 5 лет (или 3 лет в льготных случаях), налог платить не нужно.
При более коротком сроке — используйте взаимозачёт и вычеты. Правильно оформленный 3-НДФЛ позволит уменьшить налог до нуля или даже получить возврат при покупке более дорогой квартиры.
Подсказка: консультация налогового юриста сейчас стоит 3 000–5 000 руб., но позволяет сэкономить десятки или сотни тысяч при ошибке в расчётах.