Одним из самых популярных вопросов на рынке недвижимости остаётся: «Обязан ли я платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаю другую, более дорогую?» Ниже — подробный разбор правил на 2026 год, актуальные льготы, новые предложения Госдумы и типичные ошибки, которые стоят денег.
Когда налог вообще не возникает
Независимо от цены новой квартиры НДФЛ не платится, если:
- квартира продана после 5 лет в собственности (3 года для единственного жилья или наследства);
- ежемесячный доход от продажи не превышает 1 млн руб. (используется имущественный вычет 1 млн руб.);
- применяется вычет «доход минус расходы» и документально подтверждены расходы на покупку продаваемой квартиры.
Пример: купили квартиру в 2020 году за 7 млн руб., продаёте в 2026 за 9 млн руб. Налог = (9 млн – 7 млн) × 13 % = 260 тыс. руб. Если продаёте до 5 лет, но сразу покупаете другую — можно снизить платёж через взаимозачёт (см. раздел 3).
Сроки владения: ключевое изменение 2026 года
С 2026 года Госдума отложила вступление в силу закона о сокращении «льготного» периода с 5 до 3 лет для всех видов недвижимости. Поэтому:
- для квартир, купленных до , минимальный срок по-прежнему 3 года;
- для квартир, купленных с , сохраняется 5 лет.
Взаимозачёт при смене жилья: «дороже» не всегда означает «налога нет»
Покупка другой квартиры дороже не освобождает автоматически от налога, но позволяет применить два вычета одновременно:
- Вычет при продаже (1 млн руб. или «доход минус расходы»).
- Имущественный вычет при покупке — до 2 млн руб. (в 2026 году правительство рассматривает повышение до 5 млн руб., но пока это только инициатива Миронова).
Схема взаимозачёта:
- Налог к уплате = (Цена продажи – вычет при продаже) × 13 %.
- Вычет на покупку = 2 млн руб. × 13 % = 260 тыс. руб.
Пошаговая инструкция для продавца-покупателя в 2026 году
Шаг 1. Проверьте дату приобретения квартиры и минимальный срок владения.
Шаг 2. Соберите документы:
- ДКП/ДДУ на продаваемую квартиру.
- ДКП/ДДУ на покупаемую квартиру.
- Квитанции, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи.
Шаг 3. Рассчитайте налог двумя способами и выберите выгодный (1 млн руб. или «доход минус расходы»).
Шаг 4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, приложив заявление на взаимозачёт.
Грядущие изменения: что обсуждают в Госдуме
• Налоговый вычет при покупке жилья могут увеличить с 2 млн до 5 млн руб. (инициатива Миронова).
• Возможное повышение НДС с 20 % до 22 % не напрямую влияет на НДФЛ, но повышает себестоимость строительства и может удорожить новостройки на 2-3 %, что косвенно скажется на цене «дороже».
• Очередная переоценка кадастровой стоимости (апрель 2026) может увеличить налог на имущество, но не НДФЛ при продаже.
Частые ошибки, которые приводят к штрафам
- Ошибка 1: считать, что если новая квартира дороже, налог исчезает, это не так, нужно заявлять вычеты.
- Ошибка 2: использовать имущественный вычет при покупке, не имея права (например, уже получали вычет до 2014 года).
- Ошибка 3: не подавать декларацию при нулевом налоге — это обязательно, иначе штраф 1 000 руб. + 5 % от суммы налога ежемесячно.
Калькулятор быстрого расчёта
Пример 2026:
Продажа: 8 500 000 руб. Первоначальная покупка: 6 000 000 руб. Новая покупка: 10 000 000 руб. Налог = (8 500 000 – 6 000 000) × 13 % = 325 000 руб. Вычет на покупку = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб. К уплате = 325 000 – 260 000 = 65 000 руб.
Покупка квартиры «дороже» не отменяет обязанность декларировать доход, но позволяет максимально компенсировать налог через вычеты. В 2026 году сохраняются привычные 5 лет минимального срока и льготный вычет 2 млн руб., а возможное повышение до 5 млн руб. пока только в проекте. Если вы попадаете в «транзитную» ситуацию «продал — сразу купил», обязательно подайте 3-НДФЛ и включите оба вычета: это законно и выгодно.
Следите за обновлениями: любые изменения уточняйте на официальном сайте ФНС или у квалифицированного риелтора.