Вопрос налоговых обязательств при дарении недвижимости часто пугает собственников. Ниже ‒ исчерпывающий разбор, когда платить не нужно, а когда придётся сдать декларацию и заплатить НДФЛ.

Кто считается «близким родственником»?

• Супруги (в т.ч. находящиеся в разводе, если дарение происходит на основании брачного договора)
• Родители и усыновители
• Дети (включая усыновлённых)
• Бабушки и дедушки
• Внуки
• Братья и сёстры (как полнородные, так и неполнородные)

Важно: двоюродные дяди/тёти, племянники, зятья, теща/свекровь и другие «родственники по браку» в перечень не входят.

Базовое правило: дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ

Подпункт 18.1 пункта 217 НК РФ прямо освобождает получателя (одариваемого) от уплаты налога, если даритель и одариваемый находятся в перечисленных выше отношениях.
При этом неважно:

• какой размер доли передаётся (0,5 %, 10 %, 50 % или 100 %);
• одариваемый уже владеет другими долями в этой квартире;
• квартира приобретена менее 3/5 лет назад.

Когда всё-таки придётся заплатить 13 %

Дарение «чужому» человеку

Если одариваемый не является близким родственником, одариваемый обязан:

1. самостоятельно рассчитать налоговую базу. Она равна кадастровой стоимости доли на ;
2. подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.;
3. уплатить 13 % до 15 июля 2027 г.

Пример: кадастровая стоимость доли 1/2 квартиры = 3 000 000 ₽. Налог = 3 000 000 × 0,5 × 13 % = 195 000 ₽.

Дарение от юрлица или ИП

Если даритель ‒ организация или индивидуальный предприниматель, то одариваемый всегда платит НДФЛ независимо от родства (п. 28 ст. 217 НК РФ не распространяется на такие сделки).

Особенности дарения доли нескольким родственникам

Допустим, вы хотите подарить ½ квартиры сыну и ½ дочери. Формально вы заключаете:

• один договор дарения с указанием долей, или
• два отдельных договора на ½ каждый.

В обоих случаях налог не возникает. Однако нотариус потребует:

1. Согласие остальных собственников долей (если таковые есть).
2. Заверение договора у нотариуса ‒ обязательно, потому что в сделке участвует доля (п. 1 ст. 42 Закона «О госрегистрации недвижимости»).

Может ли налоговая «забыть» о дарении?

Нет. После регистрации перехода права в Росреестре сведения автоматически уходят в ФНС. Однако:

• если родство подтверждено документами (свидетельство о рождении, браке), налоговая просто отмечает сделку как «не подлежащую налогообложению»;
• если родство не подтверждено, придёт требование предоставить 3-НДФЛ.

Какие документы нужны для нотариуса и Росреестра

1. Паспорта дарителя и одариваемого (всех сторон договора).
2. Свидетельство о рождении/браке, подтверждающее родство.
3. Выписка из ЕГРН (или кадастровый паспорт) на квартиру.
4. Справка о составе семьи/выписка из лицевого счёта (иногда запрашивается нотариусом).
5. Согласие супруга дарителя, если квартира ‒ совместно нажитое имущество.
6. Договор дарения, удостоверенный нотариально.

Что делать, если ошиблись в родстве

Допустим, вы подарили долю племяннику, посчитав его «близким» родственником. ФНС пришлёт уведомление о необходимости подать 3-НДФЛ до . Чтобы избежать штрафов:

1. подайте декларацию самостоятельно;
2. уплатите налог и пени (0,03 % за каждый день просрочки);
3. возражения «я не знал» не освобождают от ответственности.

Популярные вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Надо ли платить, если даритель ‒ бабушка, а я ‒ её внук, но проживаю в другой стране?

Нет, налог не платится. Место жительства не влияет на налоговые льготы, но нужно предоставить апостилированное свидетельство о рождении.

Вопрос 2: Можно ли указать «дарю за 1 ₽» и избежать налога?

Нельзя. При дарении договор считается безвозмездным, и налоговая всё равно возьмёт кадастровую стоимость.

Вопрос 3: Что если кадастровая стоимость явно занижена?

Налоговая вправе произвести камеральную проверку и определить рыночную стоимость, но на практике это редко.

При дарении доли квартиры между близкими родственниками налог не начисляется. Главное ‒ правильно определить родство и оформить сделку у нотариуса. Во всех остальных случаях одариваемый должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ.