Акт приёма-передачи квартиры — один из ключевых документов при покупке жилья на вторичном рынке или при участии в долевом строительстве․ В 2026 году вопрос о необходимости регистрации этого акта в Росреестре остаётся актуальным для тысяч россиян․ Ниже разберёмся, в каких случаях акт регистрировать обязательно, а когда это не требуется, какие риски возникают при игнорировании регистрации, и какие изменения произошли в законодательстве в 2025–2026 гг․
Что такое акт приёма-передачи квартиры?
Акт приёма-передачи, это документ, который подтверждает, что:
- продавец (или застройщик) фактически передал квартиру покупателю;
- покупатель принял объект недвижимости без претензий к состоянию;
- перешли права и обязанности по содержанию жилья (коммунальные платежи, налоги и т․д․)․
Регистрация в Росреестре: когда обязательна, а когда нет
Квартира на вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке акт приёма-передачи регистрировать в Росреестре не нужно․ Достаточно:
- оформить договор купли-продажи в простой письменной форме;
- зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (пакет документов включает договор и заявление);
- подписать акт приёма-передачи у нотариуса или просто в письменной форме — он прилагается к договору, но в ЕГРН не вносится․
Долевое строительство (ДДУ)
Если квартира покупается по договору долевого участия (ДДУ), акт приёма-передачи должен быть зарегистрирован в Росреестре․ Это требование закреплено в ст․ 17 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции 2025 г․)․
Почему это важно:
- только после регистрации акта застройщик считается полностью исполнившим обязательства по ДДУ;
- переход права собственности на квартиру от застройщика к дольщику оформляется на основании именно зарегистрированного акта;
- без регистрации нельзя подать на получение налогового вычета и оформить ипотечный кредит с залогом новой квартиры․
Как зарегистрировать акт в Росреестре (шаг за шагом)
Шаг 1: Подготовьте пакет документов:
- акт приёма-передачи (2 экземпляра);
- договор ДДУ (если квартира в новостройке);
- паспорта сторон;
- квитанция об оплате госпошлины — 2 000 руб․ (в 2026 г․) за регистрацию акта․
Шаг 2: Подайте документы через:
- МФЦ (приём ведётся в течение 5 рабочих дней);
- электронную подпись через сайт rosreestr․gov․ru (услуга «Подать документы на регистрацию»)․
Шаг 3: Получите выписку из ЕГРН с отметкой о регистрации акта (срок — 7–9 рабочих дней)․
Последствия отказа от регистрации
| Ситуация | Риски |
|---|---|
| Новостройка без регистрации акта | Застройщик может не снять обременение с квартиры → невозможно зарегистрировать право собственности․ |
| Продажа квартиры без акта | Покупатель оспорит сделку, указав, что недвижимость не была передана․ |
| Судебные споры | Верховный суд в 2025 г․ указал: отсутствие регистрации акта по ДДУ является основанием для признания договора неисполненным (Постановление ВС РФ № 78-КГ25-8)․ |
Что изменилось в 2025–2026 гг․
- С введён единый электронный акт приёма-передачи — стороны ДДУ подписывают документ через Госуслуги с ЭЦП (ст․ 18․1 214-ФЗ)․
- С отменена бумажная форма акта для объектов в ведении Фонда содействия реформированию ЖКХ, только электронный документ․
- 2026 г․ Росреестр запустил автоматическую регистрацию актов приёма-передачи при условии, если застройщик уже передал данные в Госстройнадзор․
Для вторичного жилья: акт приёма-передачи не нужно регистрировать — хватит подписанной бумажной копии․
Для новостройки по ДДУ: регистрация в Росреестре обязательна — без неё невозможно оформить право собственности и избежать споров․
Обратите внимание: с 2026 года процедура упрощена за счёт электронного документооборота, но несоблюдение сроков регистрации может привести к штрафу до 5 000 руб․ для физлиц и до 50 000 руб․ для компаний (ст․ 19․7 КоАП РФ)․