Актуальность темы. Весной 2025-го года Финляндия уже начала «задним числом» пересматривать сделки с недвижимостью, заключённые гражданами России за последние два десятилетия. Одновременно Госдума внесла законопроект о полном переходе на безналичный расчёт при покупке-продаже квартир и домов стоимостью от 3 млн рублей. Росфинмониторинг с 1 июля 2026-го повышает порог обязательного контроля с 600 тыс. до 1 млн рублей. Всё это означает, что «точка отсчёта» любой сделки с недвижимостью – её начало исполнения – требует особой подготовки.
Что считается «началом исполнения» сделки
В юридическом смысле «начало исполнения» – это первое действие, которое влечёт за собой возникновение, изменение или прекращение обязательств сторон. В недвижимости это может быть:
- подписание предварительного договора (ПДКП);
- передача задатка или депозита на эскроу-счёт;
- подача заявления о переходе права в Росреестр;
- получение ипотечного одобрения или одобрения условий сделки со стороны банка.
Регистрация намерений в 2026 году: новые правила
Электронные формы
С 1 апреля 2026-го все сделки с недвижимостью стоимостью ≥ 1 млн ₽ должны начинаться с подачи электронного уведомления в Росреестр через портал gosuslugi.ru. Форма содержит:
- кадастровый номер объекта;
- паспортные данные сторон (СНИЛС/ИНН);
- способ расчёта (безналичный, эскроу, криптовалюта запрещена);
- срок открытия счёта эскроу – не более 30 календарных дней с даты уведомления.
Биометрия и дистанционные сделки
Для удалённого старта используется:
- Биометрическая идентификация (скан лица + голос) в МФЦ или через приложение «Госуслуги ID»;
- Квалифицированная электронная подпись (КЭП) на обеих сторонах;
- Видеозапись процедуры подписания – обязательна при сумме ≥ 10 млн ₽.
Пошаговая дорожная карта: от первого звонка до передачи ключей
| Этап | Сроки | Документы | Особенности 2026 |
|---|---|---|---|
| Проверка объекта | 1–3 дня | Выписка ЕГРН, справка об отсутствии ареста, долгов ЖКХ | Через API ФГИС ЕГРН доступно онлайн за 15 минут. |
| Предварительный договор (ПДКП) | До 5 дней | ПДКП, задаток 5 % – 10 % | В договоре обязательно указать реквизиты эскроу-счёта. |
| Открытие эскроу-счёта | 1 день | Договор счёта, СНИЛС, ИНН | Банки требуют QR-код подтверждения из Росреестра. |
| Согласование ипотеки или одобрение ПФ | 3–10 дней | Одобрение банка, договор займа | Банки одобряют только безналичные схемы. |
| Основной договор (ДКП) | До 30 дней с ПДКП | ДКП, акт приёма-передачи, выписка ЕГРН | Подпись через КЭП + видеозапись при ≥ 10 млн ₽. |
| Подача в Росреестр | 1 день | Заявление, квитанция госпошлины 2 000 ₽ | Онлайн-очередь, статус отслеживается в личном кабинете. |
| Передача ключей и документов | После регистрации | Акт приёма-передачи | Доступ к ключам через сейф банка или курьер. |
Риски и способы их минимизации
Резиденты не из ЕС: особенности Финляндии
Финские власти с 14 апреля 2025-го могут аннулировать сделки, совершённые россиянами в Сипоо за последние 20 лет, если объект признан «критически важным для обороны». Как защититься:
- запрашивать в Минобороны Финляндии предварительное разрешение за 60 дней;
- выбирать объекты вдали от военных объектов (зона ≥ 5 км от баз НАТО).
Мошенничество
Из-за роста оборота наличных (68 % сделок в 2025-м) мошенники активизировались:
- «Двойные продажи» – одновременные договоры с разными покупателями. Защита: проверка в онлайн-выписке ЕГРН перед каждой оплатой.
- «Фальшивые нотариусы» – мошенники выдают себя за нотариуса в Zoom. Защита: сверяйте реестр нотариусов.
Чек-лист покупателя на старте сделки
Распечатайте и используйте в качестве памятки:
- ✓ Получил выписку ЕГРН не позднее 3 рабочих дней до подписания ПДКП.
- ✓ Открыл эскроу-счёт в банке, входящем в перечень Росфинмониторинга.
- ✓ Подтвердил безналичный расчёт (карта или счёт).
- ✓ Проверил биометрическую верификацию (дистанционно или в МФЦ).
- ✓ Сохранил видеозапись подписания при сумме ≥ 10 млн ₽.
Что изменится в 2027 году: планы Минфина
В проекте бюджета-2027 уже заложены:
- повышение порога обязательного контроля до 2 млн ₽;
- обязательное страхование рисков мошенничества на 2 % от суммы сделки;
- введение единого цифрового паспорта объекта (NFT-токен в блокчейне Росреестра).
Начало исполнения сделки с недвижимостью в 2026 году – это не просто подписание бумаг, а технологически выверенный процесс: от электронного уведомления до биометрии и эскроу-счёта. Своевременное соблюдение новых требований защитит вас от возможных аннуляций, штрафов или потери средств.
Следите за обновлениями на сайте Росреестра и консультируйтесь с аккредитованными юристами.