Самое главное‚ что должен помнить собственник долгостроя: начальная цена продажи обязательно определяется на основании независимой оценки. Без профессионального заключения объект не допустят к публичным торгам‚ банки не примут его в залог‚ а потенциальные инвесторы не смогут объективно оценить риски и доходность.

Почему «незавершёнка» требует особого подхода к оценке

Объект незавершённого строительства (далее — ОНС), это:

• недвижимое имущество‚ которое ещё нельзя эксплуатировать;
• актив‚ свободно участвующий в гражданском обороте (можно купить/продать);
• объект‚ запрещённый к сдаче в аренду до ввода в эксплуатацию;
• актив‚ который на балансе предприятия не числится в основных средствах и не облагается налогом на имущество.

Все эти особенности делают классические рыночные методы (сравнительный‚ доходный) сложными для применения: предложений мало‚ каждый объект уникален‚ риски высоки. Поэтому начальная цена формируется комплексно и всегда опирается на отчёт профессионального оценщика.

Цель оценки: от чего зависит «вид» стоимости

Какие методы используют оценщики для ОНС

3.1 Затратный подход (наиболее востребованный)

Формула:

Стоимость = Земельный участок
 + Незавершённое строительство (фактические затраты)
 – Физический износ
 – Функциональный убыток
 – Внешние обстоятельства

Плюс: хорошо работает‚ если аналогов нет.
Минус: не учитывает будущий доход.

3.2 Доходный подход

Применим‚ если можно прогнозировать денежный поток после достройки. Оценщик:

1. строит модель продаж или аренды готового объекта;
2. дисконтирует денежный поток до текущей даты;
3. вычитает расходы на достройку и риски.

3.3 Сравнительный подход

Применяется редко‚ но дополняет расчёты. Используются:

• малооборотные аналоги (другие долгострои);
• корректировки на стадию готовности‚ локацию‚ инфраструктуру.

Пошаговый алгоритм расчёта начальной цены продажи

1. Определение цели. Заказчик формулирует: продажа‚ залог‚ бухгалтерский учёт‚ банкротство и т.д;
2. Сбор документации.
   • разрешение на строительство;
   • проектная документация/экспертиза;
   • акт КС-2‚ КС-3‚ сметы;
   • правоустанавливающие на землю;
   • техническое обследование (если есть).
3. Выезд эксперта. Фиксируется фактическая степень готовности (фото‚ замеры).
4. Анализ рисков. Проверяются:
   • затяжки с разрешениями;
   • обременения (арест‚ залог);
   • изменение градостроительных нормативов.
5. Расчёт стоимости. Комбинируются затратный и доходный методы.
6. Формирование отчёта. Отчёт соответствует ФСО № 1–8‚ утверждённым Минэкономразвития РФ.
7. Утверждение начальной цены. При продаже через торги отчёт направляется организатору (банк‚ арбитражный управляющий‚ электронная площадка). Цена вносится в описание лота.

Какие факторы могут «плюс/минус» к цене

• + 5–15 % — высокая степень готовности (>70 %)‚ сданные коммуникации.
• + 10–20 %, престижный район‚ транспортная доступность.
• − 10–30 % — просроченные разрешения‚ незаконные перепланировки.
• − 50 % и более — аресты‚ иски‚ признание самостроя.

Примеры расчётов (условные)

Пример 1. Жилой долгострой в Подмосковье
Затраты на начало 2026 г.: 85 млн ₽
Физический износ: 5 %
Функциональный убыток: 3 %
Риски (задержка разрешений): 7 %
Начальная цена = 85 млн × (1 − 0‚05 − 0‚03 − 0‚07) ≈ 72‚3 млн ₽

Пример 2. Производственное здание при банкротстве
Рыночная стоимость готового аналога: 200 млн ₽
Затраты на достройку: 60 млн ₽
Дисконт ликвидации: 30 %
Начальная цена = (200 − 60) × 0‚7 = 98 млн ₽

Как заказать независимую оценку: чек-лист

1. Выберите компанию‚ входящую в СРО оценщиков и имеющую страховку ответственности.
2. Уточните цель: в договоре должно быть прописано «для определения начальной цены продажи при торгах».
3. Подготовьте пакет документов (см; п. 2).
4. Согласуйте сроки: стандартно 5–7 рабочих дней; при банкротстве возможно ускорение до 48 часов.
5. Получите отчёт в 2 экземплярах: электронный (PDF) + бумажный с синей печатью.

Ответы на самые популярные вопросы

21:36:44 — именно в этот момент на одной из площадок может стартовать торг‚ где начальная цена уже сформирована профессиональной оценкой. Сделайте первый шаг прямо сейчас — закажите независимую экспертизу вашего ОНС и получите достоверную цифру‚ которая устроит всех участников сделки.