Актуальность вопроса. В последние годы в юридической практике всё чаще появляется необходимость передачи в доверительное управление не только зданий и сооружений‚ но и земельных участков‚ находящихся в частной (гражданской) собственности. При этом в правовой литературе и судебной практике наблюдается ярко выраженный раздел мнений относительно того‚ допускает ли российское законодательство возникновение права доверительного управления на землю‚ принадлежащую гражданам.

В данной статье рассмотрим:

1. Нормативно‑правовую базу‚ регулирующую оборот земельных участков.
2. Аргументы сторонников и оппонентов права доверительного управления на землю.
3. Практику арбитражных судов.
4. Рекомендации для практикующих юристов.
5. Перспективные изменения в законодательстве.

Нормативно‑правовая база

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ)

Ключевые положения‚ часто цитируемые в дискуссии:

• Статья 28‚ пункт 1 – «Земельные участки из земель‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности‚ предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду…».
• Статья 3‚ пункт 3 – приоритет земельного законодательства над Гражданским кодексом РФ в части регулирования имущественных отношений с землёй.
• Статья 27‚ пункты 4‑5 – ограничение оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Важные нормы:

• Статья 129‚ пункт 3 – оборот земельных участков допускается только в пределах‚ установленного земельным законодательством.
• Статья 132‚ пункт 2 – допускается передача в доверительное управление имущественного комплекса‚ включающего землю.
• Статья 1013 – в редакции 2024‑2025 гг. определяет объекты доверительного управления (недвижимость‚ ценные бумаги‚ права). Пункт 1 не перечисляет землю отдельно‚ что порождает правовую неопределённость.

Специальные законы

• ФЗ № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002) – допускает доверительное управление в составе сельскохозяйственных земель.
• Региональные акты (пример: закон Ярославской области от № 21‑з «О распоряжении земельными участками…»).

Аргументы «за» право доверительного управления на землю

Отсутствие прямого запрета в законе

Ни ЗК РФ‚ ни ГК РФ прямо не запрещают заключать договор доверительного управления‚ в котором в качестве предмета выступает земельный участок. Пункт 1 статьи 28 ЗК РФ лишь перечисляет традиционные способы предоставления земли (собственность‚ аренда‚ безвозмездное пользование)‚ но не исчерпывает их полностью.

Принцип приоритета специального законодательства

Земельное законодательство считается специальным по отношению к ГК РФ. Поэтому‚ если в специальном законе (ЗК РФ) нет запрета‚ то применяются общие нормы ГК РФ‚ которые допускают передачу имущества в доверительное управление (ст. 132‚ п. 2 ГК РФ).

Судебная практика и региональные нормы

В ряде регионов (Ярославль‚ Томск‚ Башкортостан) уже приняты нормативные акты‚ прямо разрешающие доверительное управление земельными участками‚ входящими в состав передаваемого в доверительное управление имущества.

Сравнительно‑правовой подход

В зарубежных правовых системах (например‚ в США‚ Германии) доверительное управление (trust) применяется к недвижимости‚ включая землю‚ без ограничений‚ что может служить аргументом для гармонизации российского законодательства.

Аргументы «против» права доверительного управления на землю

Текстовое ограничение статьи 28 ЗК РФ

Сторонники позиции «земля не может быть предметом доверительного управления» указывают‚ что статья 28 ЗК РФ перечисляет все способы предоставления земельных участков в пользование‚ а другие формы‚ такие как доверительное управление‚ в ней не упомянуты.

Приоритет земельного законодательства

Пункт 3 статьи 3 ЗК РФ гласит‚ что земельное законодательство имеет приоритет над ГК РФ в регулировании прав на землю. Следовательно‚ любые сделки‚ не предусмотренные ЗК РФ‚ считаються недействительными.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения

Согласно пунктам 4‑5 статьи 27 ЗК РФ‚ часть земель (особенно сельскохозяйственного назначения) находится под строгим государственным контролем и не может быть передана в свободный оборот‚ а тем более в доверительное управление.

Риск конфликтов интересов

Раздельная передача здания в доверительное управление и земли в аренду может привести к конфликтам (разные арендные ставки‚ возможность обращения взыскания на арендные права и т.п.). Поэтому законодатели стремятся обеспечить единство судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).

Практика арбитражных судов

Судебные решения‚ опубликованные в журнале «Арбитражные споры»‚ демонстрируют двойственность подходов:

• Арбитражный спор № 1 (33) -006 – суд отказал в признании договора доверительного управления землей‚ ссылаясь на отсутствие правовой нормы‚ позволяющей такой договор.
• Арбитражный спор № 2 (66) -014 – суд признал договор действительным‚ учитывая‚ что земля входит в состав имущественного комплекса‚ передаваемого в доверительное управление‚ и нет прямого запрета в ЗК РФ.
• Арбитражный спор № 3 (71) -015 – подтверждена позиция о необходимости «единого договора» для земли и здания‚ если они находятся в собственности одного лица и земля не ограничена в обороте.

Таким образом‚ арбитражные суды пока не сформировали единой линии‚ что подчёркивает необходимость законодательного уточнения.

Практические рекомендации юристу

Оценка правового статуса земли

1. Проверить‚ находится ли участок в государственной/муниципальной собственности или в частной (гражданской).
2. Установить‚ относится ли земля к категории‚ ограниченной в обороте (сельскохозяйственное назначение‚ охраняемые территории).
3. Определить наличие ограничений (прав постоянного пользования‚ сервитутов‚ аренды).

Выбор правовой формы управления

• Если земля входит в имущественный комплекс (здание + земля) – целесообразно заключать единый договор доверительного управления (см. рекомендацию ниже).
• Если земля ограничена в обороте – рассмотреть субаренду или передачу в оперативное управление‚ но не в доверительное.
• При отсутствии ограничений – возможно использовать договор доверительного управления (ст. 1013 ГК РФ в новой редакции).

Оформление договора

В договоре следует явно указать:

• Предмет – земельный участок (кадастровый номер‚ площадь‚ назначение).
• Права и обязанности доверительного управляющего (в т.ч. ограничение права отчуждения без согласия учредителя).
• Существенные условия по использованию земли (соблюдение земельного законодательства‚ охрана почвы‚ водных объектов).
• Порядок и сроки возврата земельного участка.
• Условия ответственности за нарушение земельных прав (взыскание штрафов‚ компенсаций).

Регистрация и учёт

Для обеспечения юридической силы договора необходимо:

• Внести запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о наличии договора доверительного управления (по аналогии с договором аренды).
• Обеспечить согласование с региональными органами управления земельными ресурсами‚ если это предусмотрено местным законодательством.

Перспективы законодательных изменений

Авторы статьи считают необходимым внести поправки в ГК РФ и ЗК РФ‚ чтобы устранить правовую неопределённость.

Предлагаемая редакция статьи 1013 ГК РФ

«Объектами доверительного управления могут быть недвижимое имущество (в т.ч. земельные участки)‚ ценные бумаги‚ права‚ удостоверенные бездокументарными ценными бумагами‚ исключительные права и другое имущество». 

Дополнение к статье 1013 ГК РФ

«4. В случае‚ когда земельный участок и иные прочно связанные с ним объекты находятся в собственности одного и того же лица и земельный участок не входит в состав земель‚ ограниченных или изъятых из оборота‚ передача указанных объектов в доверительное управление осуществляется с одновременной передачей в доверительное управление земельного участка по единому договору».

Внесение уточнений в ЗК РФ

Необходимо добавить пункт в статью 28‚ который будет гласить: «…и в доверительное управление‚ если иное не запрещено федеральным законом».

Вопрос о возможности возникновения права доверительного управления на землю‚ принадлежащую гражданам‚ остаётся спорным. С одной стороны‚ отсутствие прямого запрета и наличие практических примеров свидетельствуют о том‚ что такой институт может быть использован‚ особенно в рамках комплексных сделок (здание + земля). С другой стороны‚ приоритет земельного законодательства‚ ограничения по обороту некоторых категорий земель и необходимость соблюдения принципа «единства судьбы» создают существенные правовые барьеры.

Практикующим юристам рекомендуется тщательно анализировать правовой статус земельного участка‚ фиксировать все условия в договоре и‚ по возможности‚ использовать единый договор доверительного управления для земли и связанного с ней имущества. Одновременно следует отслеживать законодательные инициативы – их принятие может упростить процесс и дать более чёткую правовую основу.

Библиография

1. Арбитражные споры‚ статья «О передаче в доверительное управление земельного участка»‚ https://arbspor.ru/articles/921/‚ 26 авг 2024.
2. Брагинский М. И.‚ Витрянский В. В. «Договорное право»‚ М.‚ Статут‚ 2002.
3. Бархатов М. В. (ред.). «Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации»‚ М.‚ Юрайт‑Издат‚ 2002.
4. Карлова Н. В. «Возникновение‚ изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации»‚ дис. канд. юр. наук‚ 2004.
5. Тихомиров М. Ю. (ред.). «Комментарий к Земельному кодексу РФ»‚ М.‚ Тихомирова‚ 2008.
6. Федеральный закон № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от .
7. Закон Ярославской области от № 21‑з «О распоряжении земельными участками…»‚ Ярославль.
8. Постановление мэра города Томска от № 536 «О порядке размещения временных (некапитальных) объектов».
9. Приказ Минземельных и имущественных отношений РБ от № 96 «Об утверждении типовых форм документов…».