Незавершённое строительство (НЗС) — это объект капитального строительства, который на отчётную дату:
- ещё не введён в эксплуатацию;
- не принят к учёту в составе основных средств;
- на него продолжаются затраты.
Главная задача бухгалтера, правильно выбрать счёт, на котором будут агрегироваться все затраты, пока объект не будет готов к использованию или передаче заказчику.
Коммерческие организации
Основной счёт: 08 «Вложения во внеоборотные активы»
В подавляющем большинстве случаев коммерческие компании используют счёт 08, субсчёт 08.3 «Строительство объектов основных средств».
- Дт 08.3 — Кт 10, 70, 69, 60, 76 … — отражение всех затрат (материалы, зарплата, аренда техники, услуги субподрядчиков и др.).
- Дт 01 — Кт 08.3 — перевод готового объекта в состав основных средств после ввода в эксплуатацию.
Пока объект числится на счёте 08.3, в балансе он показывается в разделе I «Внеоборотные активы», строка 1150 «Основные средства» вместе с уже введёнными в эксплуатацию объектами.
У подрядчика: счёт 20 «Основное производство»
Если строительство ведётся по договору подряда, затраты подрядчика могут копиться на счёте 20 «Основное производство» до момента передачи результата заказчику. После подписания акта КС-2/КС-3:
- Дт 90.2 — Кт 20 — списание фактической себестоимости выполненных работ;
- Дт 62 — Кт 90.1 — признание выручки.
Продажа незавершённого объекта
При продаже «недостроя»:
- Дт 62, Кт 91.1 — выручка;
- Дт 91.2, Кт 08.3 — списание балансовой стоимости НЗС;
- результат отражается на счёте 91.9.
Бюджетные и автономные учреждения
Счёт 106.11 «Капитальные вложения в объекты незавершённого строительства»
В бюджетном учёте действует Инструкция № 157н, в рамках которой используется счёт 106.11.
- Дт 106.11, Кт 302, 105, 104 … — капитализация затрат.
- Дт 101 — Кт 106.11, ввод объекта в эксплуатацию.
Субсчёт 106.11 применяется как для объектов, строящихся хозспособом, так и по договорам подряда. При этом:
- если объект подлежит сносу (решение ГК от ), то после списания:
Дт 401.10, Кт 106.11 (затраты относятся на финансовый результат).
Налоговый учёт
В налоговом учёте понятие «незавершённое строительство» применяется при определении момента признания расходов и доходов.
- Для УСН: расходы признаются после ввода объекта в эксплуатации и только если есть документы, подтверждающие оплату.
- Для ОСНО: затраты капитализируются как «капитальные вложения» и амортизируются с момента ввода в эксплуатацию; доходы от реализации НЗС уменьшают его стоимость в момент перехода права собственности.
Сравнительная таблица счетов
| Организация | Тип учёта | Счёт для НЗС | После ввода в эксплуатацию |
|---|---|---|---|
| Коммерческие | собственное строительство | 08.3 | 01 |
| подряд | 20 | 90.2 | |
| Бюджетные | любой способ | 106.11 | 101 |
Практические советы бухгалтеру
- Разделяйте цели строительства: собственные капвложения, счёт 08.3; строительство для продажи — счёт 20 (если подряд) или 41/43 (товары/готовая продукция) для девелоперов.
- Ведите аналитику: к каждому объекту открывайте отдельный субконто (адрес, инвентарный №).
- Контролируйте документы: договоры подряда, КС-2/КС-3, акты приёма-передачи, разрешения на ввод, всё влияет на момент списания с 08.3/106.11.
- Не забывайте об инвентаризации: объекты, «зависшие» на 08.3/106.11 более 3 лет, обязательно проверяйте на предмет обоснованности дальнейшего строительства или необходимости резервов под обесценение.
Выбор счёта для учёта незавершённого строительства зависит от статуса организации и цели строительства. Коммерческие компании используют счёт 08.3 при собственном строительстве и счёт 20 при работе по договору подряда. Бюджетные учреждения — счёт 106.11. Правильное отражение НЗС минимизирует налоговые риски, упрощает инвентаризацию и обеспечивает достоверность финансовой отчётности.