Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Согласно п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, муниципальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Это понятие охватывает:

• квартиры в многоквартирных домах, полностью или частично принадлежащие городу/району;
• индивидуальные жилые дома, числящиеся на балансе муниципалитета;
• жилые помещения, закреплённые за муниципальными предприятиями (на праве хозяйственного ведения) или учреждениями (на праве оперативного управления).

Кто реально управляет муниципальным жилфондом?

Организационные модели

1. Муниципальное казённое учреждение «Управление муниципальным жилищным фондом» — типовая форма в малых городах и районах.
2. Муниципальные унитарные предприятия (МУПы), обслуживают дома, находящиеся в хозяйственном ведении.
3. Частные управляющие компании, выбранные по конкурсу: муниципалитет выступает в роли заказчика, а УК, подрядчика.
4. Товарищества собственников жилья (ТСЖ/ТСН) — создаются при инициативе самих собственников, если доля муниципальной собственности в доме исчезает (приватизация).

Разделение функций «заказчик–подрядчик»

Органы местного самоуправления (комитет ЖКХ, департамент имущества) формируют службу заказчика, которая:

• проводит обследование технического состояния;
• утверждает перечень услуг и работ;
• контролирует их качество и стоимость.

Непосредственное содержание и ремонт выполняет подрядная органция (УК, МУП или ТСЖ).

Пример: город Ижевск

Согласно официальному муниципальному жилищному контролю, объектом надзора является:

«…весь жилищный фонд, находящийся в муниципальной собственности и расположенный на территории муниципального образования город Ижевск».

Как формируется муниципальный жилфонд

Основные источники поступления

1. Инвентаризация объектов, оставшихся от советских времён (передача из государственной собственности).
2. Доли в новостройках — 5-10 % площади передаётся муниципалитету по договору долевого участия.
3. Безвозмездная передача от федерального или регионального фонда.
4. Приобретение на средства местного бюджета для обеспечения льготных категорий граждан.

Документ-основа

Решение думы муниципального образования (например, Решение Думы Сургутского района № 750-нпа от «О формировании муниципального жилищного фонда»).

Проблемы и современные вызовы

Износ жилфонда

По данным DOMOVODSTVO.RU, более 30 % муниципального фонда России относится к I и II классу физического износа, требуя капремонта или расселения.

Недофинансирование

• Муниципалитеты ограничены в доходах;
• рост тарифов ЖКХ обгоняет рост субсидий;
• отсутствует чёткий механизм возврата инвестиций при коммерческом найме.

Смешанные формы собственности

В одном доме могут сосуществовать:

• муниципальные квартиры;
• приватизированные квартиры (частные собственники);
• нежилые помещения, сданные в аренду.

Это осложняет управление: решения ТСЖ не всегда учитывают интересы муниципального наймодателя.

Перспективы развития

Повышение роли собственников

• Упрощение процедуры создания ТСЖ/ТСН в домах со смешанной формой собственности;
• возможность муниципалитета передавать свои доли в УК-концессию с обязательством капремонта;
• создание мunicipal housing PPP (Public-Private Partnership) — долгосрочные концессии, где частный инвестор ремонтирует муниципальный дом, получая право сдавать часть площади на рынке.

Цифровизация и ГИС ЖКХ

Федеральная ГИС ЖКХ позволит:

1. онлайн-учёт муниципального жилфонда;
2. прозрачный конкурс на управляющие компании;
3. систему прямых расчётов с ресурсоснабжающими организациями.

Что должен знать собственник

Если вы — собственник квартиры в доме, где часть помещений муниципальные:

• Право голоса на общем собрании имеют и муниципалитет, и частные собственники;
• Решения принимаються по доле общей площади в доме;
• Ремонт общего имущества финансируется из средств всех собственников пропорционально доле;
• Контроль качества может осуществлять муниципальный жилищный контроль и региональная жилищная инспекция.

Муниципальный жилой фонд остаётся социально значимым активом, обеспечивающим жильём малообеспеченные категории граждан и формирующим кадровый резерв управляющих организаций. Его эффективное содержание возможно только при синергии собственников, органов местного самоуправления и профессиональных управляющих компаний. Дальнейшие реформы должны быть направлены на прозрачность, цифровизацию и привлечение частных инвестиций в капремонт.

© 2026. Материал подготовлен на основе официальных источников: ЖК РФ, КонсультантПлюс, решения муниципалитетов и аналитики Института экономики города.