19 апреля 2026 года, 10:25

Понятие муниципального жилищного фонда

Согласно ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, муниципальный жилищный фонд, это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципальных образований. Это включает:

• квартиры в многоквартирных домах;
• жилые дома (включая частные дома, переданные в муниципальную собственность);
• комнаты в общежитиях и ведомственных домах, закреплённые за муниципалитетом.

Что такое «коммерческое пользование» в контексте муниципального жилищного фонда?

Жилищный фонд коммерческого использования — это совокупность жилых помещений, которые используются собственником для извлечения прибыли. Однако в отношении муниципального жилищного фонда действует важное ограничение:

• Не могут использоваться с целью извлечения прибыли жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Таким образом, прямое коммерческое использование муниципального жилищного фонда (например, сдача в аренду за плату) запрещено законом.

Исключения и специальные механизмы

Несмотря на общий запрет, законодательство предусматривает исключительные случаи, когда муниципалитет может получать доход от использования жилых помещений:

1. Переход в частную собственность
   • приватизация;
   • продажа на торгах;
   • передача в аренду с последующим выкупом.
2. Коммерческий найм по решению муниципального совета
   • в отдельных субъектах РФ приняты региональные законы, разрешающие муниципалитету предоставлять жильё на условиях возмездного найма для граждан, не имеющих права на социальное жильё;
   • арендная плата устанавливается по рыночной ставке и зачисляется в бюджет муниципального образования.
3. Жилищный фонд коммерческого использования города Москвы
   • в Москве действует отдельный жилищный фонд коммерческого использования, но он не относится к муниципальному жилищному фонду в строгом смысле ЖК РФ;
   • передаётся гражданам на условиях коммерческого найма по ставке, близкой к рыночной;
   • доходы направляются на жилищные программы и капремонт.

Правовые акты, регламентирующие коммерческий найм

На местном уровне правила закреплены в решенениях муниципальных дум и советов. Примеры:

• Решение Совета депутатов г. Мурманска от № 8-100 — «О жилищном фонде коммерческого использования»;
• Решение Думы Сургутского района от № 750-нпа — «О составе и использовании муниципального жилищного фонда»;
• Закон г. Москвы № 29 «О жилищном фонде коммерческого использования» (ред. 2024 г.).

Ответственность за несанкционированное коммерческое использование

Если муниципальное жильё используется с целью извлечения прибыли без правовых оснований:

1. Договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке;
2. Наниматель обязан вернуть помещение и возместить убытки;
3. Штрафы и административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями).

Практические рекомендации для муниципалитетов и граждан

Муниципальный жилищный фонд по умолчанию не может использоваться в коммерческих целях. Любое исключение требует:

• отдельного решения муниципального совета;
• прозрачного механизма формирования арендной платы;
• целевого направления доходов в бюджет муниципалитета.

Граждане и управляющие компании должны строго следить за соблюдением этих требований, чтобы избежать штрафов и выселения.