Дата актуальности: 20 апреля 2026 г. 00:39

Что такое «муниципальный фонд жилищного и социального строительства»?

В российском законодательстве под муниципальным жилищным фондом (ст. 19 ЖК РФ) понимается совокупность жилых помещений, которые находятся в муниципальной собственности. Под «фондом жилищного и социального строительства» чаще всего подразумевают целевой инструмент местного самоуправления, объединяющий:

• непосредственно жилой фонд (квартиры, комнаты, дома);
• социальное жильё (специализированные помещения для временного проживания малоимущих, детей-сирот, переселенцев и т. д.);
• объекты социальной инфраструктуры (поликлиники, школы, детские сады), возводимые совместно с жильём или в рамках муниципальных программ.

Правовая база

Жилищный кодекс РФ

Статья 19 ЖК РФ закрепляет:

1. Жилищный фонд РФ, совокупность всех жилых помещений на территории страны.
2. Государственный жилищный фонд — жильё, принадлежащее:
   • Российской Федерации (федеральный фонд);
   • субъектам РФ (региональный фонд).
3. Муниципальный жилищный фонд — жильё, принадлежащее муниципальным образованиям.

Дополнительные нормативные акты

• Федеральный закон от № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. 2025 г.).
• Федеральный закон от № 188-ФЗ «Жилищный кодекс РФ» (в ред. 2025 г.).
• Местные нормативные акты (решения дум, постановления администраций), например:
  • Решение Совета депутатов Богородицкого сельского поселения № 10 от ;
  • Решение Думы Сургутского района № 750-нпа от .

Цели создания муниципального фонда

Источники финансирования

• Бюджетные средства (муниципальный, региональный, федеральный).
• Внебюджетные средства:
  • фонды ЖКХ и социально-культурных мероприятий предприятий (разрешён долевой ввод жилья и объектов культурно-бытового назначения);
  • долевое участие граждан (ипотека, сертификаты);
  • инвестиционные контракты с застройщиками (механизм концессии).

Как формируется фонд: пошаговая схема

1. Программирование: муниципалитет утверждает долгосрочную программу жилищного и социального строительства (5–10 лет).
2. Земельные отношения: выделяются земельные участки без проведения торгов (п. 2 ст. 39.21 ЗК РФ для социального жилья).
3. Проектирование: разрабатывается проектная документация (ГГЭ, ПЗЗ).
4. Финансирование: заключаются соглашения о привлечении средств (бюджет + инвестор + фонд ЖКХ предприятий).
5. Строительство: подрядчик выбирается по 44-ФЗ или 223-ФЗ.
6. Ввод в эксплуатацию: после получения РВЭ помещения зачисляются в муниципальный жилищный фонд.
7. Распределение:
   • специализированное жильё — через комиссию по улучшению жилищных условий;
   • коммерческий наём — через конкурс/аукцион;
   • долевое участие — передаётся участникам долевого строительства.

Специализированное жильё и «манёвренный фонд»

Специализированный жилищный фонд — часть муниципального фонда, предназначенная для временного проживания отдельных категорий граждан (ст. 92–105 ЖК РФ и п. 2 ст. 57 ЖК РФ):

• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
• граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
• переселенцы из аварийного фонда;
• участники программы реновации в Москве и Санкт-Петербурге;
• временные работники бюджетной сферы (учителя, врачи) в сельской местности.

Манёвренный фонд — разновидность специализированного жилья, создаётся по инициативе муниципалитета на добровольной основе. ЖК РФ не обязывает муниципалитеты формировать манёвренный фонд, но рекомендует его как инструмент оперативного решения квартирного вопроса.

Управление и учёт

Орган управления

Обычно это отдел (комитет) по жилищному фонду и строительству администрации муниципального образования. Функции:

• ведение реестра муниципального жилищного фонда (кадастровые паспорта, договоры соцнайма);
• организация капитального ремонта;
• жилищный контроль (проверки соблюдения норм эксплуатации);
• распределение помещений по категориям граждан.

Информационные системы

• ГИС «ЖКХ» (федеральная).
• Региональные и муниципальные реестры жилых помещений.
• Интеграция с ЕГРН для оперативного контроля перехода прав.

Примеры практики

Советский район Республики Татарстан

«Фонд Жилище» — муниципальная некоммерческая организация, созданная для:

• привлечения внебюджетных средств (долевое строительство);
• обеспечения конкуренции застройщиков;
• ввода жилья и объектов социальной инфраструктуры «одним комплексом».

Москва и Санкт-Петербург

В городах федерального значения муниципальный жилищный фонд включает:

• Городской фонд (имущество в собственности города);
• районные фонды (передача внутригородских муниципальных образований);
• специализированный фонд для переселенцев при реновации (Москва, более 1,5 млн м²).

Как гражданину получить помещение из муниципального фонда?

1. Подтвердить статус малоимущего (справки о доходах, составе семьи).
2. Встать на учёт как нуждающийся в жилых помещениях (отдел социальной защиты).
3. Ожидать предложение (комиссия распределяет свободные квартиры).
4. Заключить договор социального найма сроком 5–10 лет.
5. Приватизация возможна после 5 лет бессрочного найма (по желанию жильца).

Перспективы до 2030 года

• Расширение механизма государственно-частного партнёрства.
• Цифровизация очередей через портал «Госуслуги» и региональные мобильные приложения.
• Переход к контрактам жизненного цикла (строительство + эксплуатация 15–20 лет подряд).
• Рост доли специализированных жилых помещений до 15 % от общего объёма муниципального фонда (прогноз Минстроя РФ).