В 2026 году налоговое законодательство РФ позволяет уменьшить доход от продажи квартиры на сумму уплаченных процентов по ипотеке․ Это правило касается как физических лиц-резидентов‚ так и нерезидентов‚ если объект недвижимости находился в собственности меньше минимального срока владения (для квартир‚ купленных после – 5 лет‚ если единственное жильё – 3 года)․
Когда возникает обязанность по НДФЛ при продаже
- Если квартира продана раньше минимального срока владения (3 или 5 лет)․
- Если продажная цена выше кадастровой стоимости × 0‚7 – налоговая будет считать именно эту высокую базу․
- В остальных случаях доход освобождается от НДФЛ‚ и зачёт процентов не требуется․
Как именно учитываются проценты по ипотеке
По п․ 2 ст․ 220 НК РФ при продаже недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтверждённых расходов‚ связанных с приобретением данного имущества․ В эти расходы входят:
- Цена по договору купли-продажи или ДДУ․
- Все уплаченные проценты по ипотечному (или любому целевому жилищному) кредиту‚ включая комиссии и страховые премии‚ если они указаны в договоре как обязательные․
- Расходы на отделку‚ если они оговорены в ДДУ/актё и имеют платёжные документы․
Пример расчёта
Дано:
- Квартира куплена в 2023 году за 7 000 000 руб․ (4 000 000 – собственные средства + 3 000 000 – ипотека)․
- За 3 года погашено 800 000 руб․ процентов․
- Квартира продаётся в 2026 году за 9 500 000 руб․
- Срок владения 3 года – менее 5 лет․
Расчёт базы:
- Доход от продажи: 9 500 000 руб․
- Расходы на покупку: 7 000 000 руб․
- + Ипотечные проценты: 800 000 руб․
- Налогооблагаемая база = 9 500 000 – 7 800 000 = 1 700 000 руб․
- НДФЛ 13 % = 221 000 руб․
Если бы проценты не учитывались‚ налог составил бы 13 % × (9‚5 млн – 7 млн) = 325 000 руб․ Экономия – 104 000 руб․
Какие документы потребуются
- Копия договора купли-продажи или ДДУ‚ в котором указан кредит․
- Свидетельство о регистрации права собственности (ЕГРН/выписка)․
- Кредитный договор и все дополнительные соглашения․
- Справка из банка о фактически уплаченных процентах за весь период (форма банка или 2-НДФЛ‚ если проценты удерживались)․
- Документы‚ подтверждающие оплату процентов: платёжные поручения‚ выписки со счёта‚ чеки․
- Если квартира в ипотеке ещё не снята с обременения – справка об остатке долга и списании средств при продаже․
Как подать уменьшение базы
- В 3-НДФЛ за год продажи в разделе «Вычеты» заполняется:
- Код доход 1510 (продажа недвижимости)․
- Код вычета 903 – сумма расходов (7‚8 млн руб․ из примера)․
- Подать декларацию можно:
- через электронную подпись в ЛК ФНС;
- через Госуслуги;
- лично в ИФНС или МФЦ․
- Срок подачи – до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026 г․)․
- Уплатить налог – до 15 июля 2027 года․
Особенности 2026 года
- Онлайн-заявление: если у вас есть подтверждённые данные в ЕГРН и банке‚ ФНС может автоматически предложить готовый расчёт в ЛК – достаточно подтвердить․
- Долевые продажи: если квартира в долевой собственности‚ каждый собственник уменьшает свою долю дохода на свою долю расходов (включая проценты)․
- Переуступка прав требования: при продаже ДДУ до сдачи дома проценты тоже учитываются‚ но только фактически уплаченные на момент переуступки․
Альтернатива – имущественный вычет вместо зачёта расходов
Если расходы на покупку и проценты оказались меньше 1 млн руб․ (например‚ квартиру получили в наследство и продали за 1‚2 млн руб․)‚ выгоднее применить фиксированный вычет 1 000 000 руб․‚ а не документировать реальные траты․
Да‚ проценты по ипотеке можно зачесть при продаже квартиры в 2026 году‚ если объект продан раньше минимального срока владения и у вас есть документы‚ подтверждающие расходы․ Это позволяет законно уменьшить НДФЛ на 13 % от суммы уплаченных процентов․
Всегда храните чеки и выписки – они экономят десятки и сотни тысяч рублей при расчёте налога․