В последние годы на рынке недвижимости России набирает популярность покупка квартиры по долям – когда несколько человек (чаще всего члены семьи или друзья) совместно приобретают один объект, а каждый из них получает в собственность отдельную часть площади. Возникает естественный вопрос: можно ли оформить ипотеку на такую долевую покупку и какие нюансы следует учитывать?

Что такое «квартира по долям»?

Термин «по долям» подразумевает, что в праве собственности на объект недвижимости участвуют несколько собственников, каждый из которых владеет определённой долевой частью в квадратных метрах (или в процентах от общей площади). При этом каждый совладелец имеет отдельный долевой сертификат, который фиксирует его часть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Правовые основы совместного владения

• Гражданский кодекс РФ (статьи 209‑215) регулирует совместную собственность.
• Для регистрации долевого владения требуется подписать договор совместного приобретения и оформить его у нотариуса.
• Каждый совладелец получает отдельный правообладательский документ (долевой сертификат), который можно использовать в качестве залога.

Возможность получения ипотеки на долю в квартире

Ответ – да, но при определённых условиях. Банки в России уже несколько лет работают с клиентами, желающими оформить кредит под долю в недвижимости. Основные требования банков:

1. Документальное подтверждение доли – копия договора совместного приобретения и выписка из ЕГРН, где указана доля (в квадратных метрах или в процентах).
2. Наличие стабильного дохода у всех совладельцев, которые становятся со‑займодателями.
3. Согласие всех совладельцев на привлечение ипотечного кредита (обычно требуется подпись всех в договоре залога).
4. Банки могут требовать дополнительный залог (например, автомобиль) если доля в квартире составляет менее 30‑35 % от её рыночной стоимости.

Какие банки предоставляют такие программы?

На момент 2026 года наиболее активные предложения по ипотеке на доли предлагают:

• Сбербанк – программа «Ипотека для совместного владения». Ставка от 9,5 % годовых (при ставке рефинансирования ЦБ 15 % в марте 2026 г.).
• ВТБ – кредит под залог доли в квартире, минимальная доля – 30 % от стоимости объекта.
• Тинькофф Банк – ипотека «Для семьи», где допускаются совместные заявки до 4 человек.
• Альфа‑Банк – гибкие условия, возможность оформить ипотеку только на одну долю, остальные совладельцы выступают в роли поручителей.

Преимущества ипотеки по долям

• Снижение финансовой нагрузки – каждый совладелец вносит часть платежа, что упрощает выплату.
• Возможность купить более дорогой объект, чем могла бы позволить одна семья.
• Гибкость в распределении расходов – доля в квартире может соответствовать доходам каждого из участников.
• Сохранение прав собственности – в случае продажи доли каждый получит часть прибыли пропорционально своей части.

Недостатки и риски

• Сложности в согласовании – все совладельцы должны единогласно принимать решения по продаже, рефинансированию и т.д.
• Ограничения банка – многие кредитные организации требуют, чтобы доля в квартире была не менее 30‑40 % от её стоимости.
• Риск конфликтов – при ухудшении финансового положения одного из участников может возникнуть необходимость выкупа его доли.
• Увеличенный пакет документов – необходимо оформить несколько нотариальных договоров, выписку из ЕГРН и согласования в банке.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки на долю

1. Определите долю. Согласуйте, какая часть площади будет принадлежать каждому участнику (например, 50 % – 30 % – 20 %).
2. Оформите договор совместного приобретения у нотариуса. В договоре укажите размер каждой доли, порядок её использования и условия выхода из совместного владения.
3. Получите выписку из ЕГРН с указанием долей. Это будет подтверждением прав собственности.
4. Соберите пакет документов для банка:
   • Паспорт и ИНН всех совладельцев.
   • Справка о доходах (по 2‑НДФЛ, банковские выписки) за последние 6 месяцев.
   • Договор совместного приобретения и выписка из ЕГРН.
   • Согласие всех совладельцев на ипотеку (подписанный договор залога).
5. Выберите банк и подайте заявку. При необходимости предоставьте дополнительный залог.
6. Ожидайте одобрения. Банки обычно рассматривают заявку в течение 10‑15 рабочих дней.
7. Подписание ипотечного договора. В договоре будет указана доля, которая выступает залогом, а также обязанности всех совладельцев.
8. Регистрация ипотечного залога в Росреестре. После подписания договора банк подаст заявку на регистрацию залога.
9. Начало выплат. Платежи вносятся согласно графику, каждый совладелец отвечает за свою часть.

Как изменились условия ипотеки в 2025‑2026 гг.

С начала 2025 года в России наблюдается постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, что отразилось на ипотечных ставках:

• В марте 2026 г. ключевая ставка составила 15 %, что привело к снижению средних ставок по ипотеке до 9,5‑11 % в крупнейших банках.
• Сбербанк в 2025‑2026 гг. выдал более 13 200 ипотечных кредитов на сумму свыше 44,2 млрд руб. – значительная часть из них была оформлена в рамках программ «семейной ипотеки» и «ипотека по долям».
• Государственная программа льготной ипотеки сохраняет лимит в 25‑30 % от всех выдаваемых кредитов, что делает её менее доступной, но всё ещё привлекательной для семей с низким доходом.

Практический пример расчёта

Допустим, квартира стоит 6 млн руб. Три человека решают купить её совместно, доли распределяются так: 40 % (2,4 млн руб.), 35 % (2,1 млн руб.) и 25 % (1,5 млн руб.).

1. Банк требует минимальную долю в 30 % – значит, первая и вторая доли могут стать залогом;
2. Ставка по ипотеке – 9,8 % годовых, срок – 15 лет.
3. Ежемесячный платёж по первой доле (2,4 млн руб.) ≈ 26 500 руб.
4. Ежемесячный платёж по второй доле (2,1 млн руб.) ≈ 23 200 руб.
5. Третья часть (25 %) может быть покрыта собственными средствами или оформлена отдельным кредитом без залога.

Ипотека по долям – реальная и удобная возможность для тех, кто хочет совместно приобрести жильё, но не имеет достаточных средств для полной оплаты. Главное – правильно оформить юридические документы, подобрать банк с гибкими условиями и учесть все риски, связанные с совместным владением.

Если вы планируете такой шаг, рекомендуется:

• Консультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости.
• Сравнить предложения минимум трёх банков.
• Тщательно продумать порядок распределения расходов и механизм выхода из совместного владения.

Только при внимательном подходе совместная покупка квартиры в ипотеку по долям может стать надёжным способом обеспечить себе собственное жильё без чрезмерных финансовых нагрузок.

Дата публикации: