В последние полтора года главным инструментом для покупки жилья в России стала семейная ипотека под 6 %. Однако рынок недвижимости меняется: цены на новостройки растут‚ а условия банков становятся строже. В такой ситуации многие покупатели задаются вопросом – можно ли оформить ипотеку‚ превышающую стоимость приобретённой квартиры‚ чтобы покрыть расходы на её ремонт?

Что подразумевается под «ипотекой больше стоимости квартиры»?

Традиционно банк выдает кредит в размере‚ не превышающем оценочную стоимость недвижимости. При этом в договоре может быть указана возможность «добавочного кредита» – суммы‚ предназначенной для:

• ремонта и отделки квартиры;
• покупки мебели и бытовой техники;
• покрытия расходов на юридические услуги.

Такой подход называется ипотека с «ремонтным» кредитом (иногда – «ипотека на ремонт»‚ «ипотека с дополнительным финансированием»).

Как работают банковские программы «ипотека + ремонт»

Общие требования

1. Квартира должна находиться в первичном или вторичном рынке‚ но её стоимость оценивается независимым экспертом.
2. Заёмщик (или супруги) должны соответствовать кредитной истории и платёжеспособности (документы о доходах‚ отсутствие просроченных кредитов).
3. Банк требует минимальный первоначальный взнос. В 2025 году многие банки подняли его на 10 % от стоимости квартиры.
4. Для получения «добавочного» кредита необходимо предоставить смету ремонта‚ подтверждённую лицензированной строительной компанией.

Процентные ставки

В 2025 году средняя ставка по семейной ипотеке составляла около 6 %‚ но при добавочном кредите ставка может быть выше – от 7 % до 9 % в зависимости от банка и срока.

Сроки и условия погашения

• Срок ипотечного кредита обычно – от 5 до 30 лет.
• Ставка по «ремонтному» компоненту может быть фиксированной или плавающей.
• Банки часто требуют раздельного графика платежей – основной кредит + отдельный график для ремонтного займа.

Какие банки предлагают «ипотеку выше стоимости квартиры»?

На момент написания статьи (19 апреля 2026 г.) в России работают несколько крупных банков‚ которые включают в свои ипотечные продукты возможность получения дополнительного финансирования:

1. Сбербанк – программа «Ипотека + ремонт». Дополнительный кредит до 30 % от стоимости квартиры.
2. ВТБ – «Ипотека под 6 % + ремонтный кредит». Максимальная сумма ремонтного кредита – 2 млн руб.
3. Альфа‑Банк – «Кредит под ключ». Позволяет взять до 20 % от стоимости недвижимости на ремонт.
4. Тинькофф Банк – гибкая модель «Ипотека + ремонт»‚ где процент по ремонтной части может быть фиксированным 7 %.

Плюсы и минусы оформления ипотечного кредита с покрытием расходов на ремонт

Плюсы

• Все расходы в одном пакете – не нужно брать отдельный потребительский кредит.
• Удобство рассрочки – погашение происходит в рамках ипотечного графика.
• Возможность получить более выгодную ставку по основному кредиту‚ чем у обычного потребительского займа.
• Снижение риска просрочки – один платеж вместо нескольких.

Минусы

• Увеличение общей суммы долга и‚ соответственно‚ переплаты по процентам.
• Более строгие требования к документации (смета‚ договор с подрядчиком‚ страховка).
• Возможность повышения процентной ставки для ремонтной части.
• Не всегда банк покрывает полный объём расходов – часто лимитируется 10‑30 % от стоимости квартиры.

Как правильно оформить ипотеку с покрытием расходов на ремонт?

Шаг 1 – оценка недвижимости

Закажите независимую оценку квартиры. Оценочная стоимость будет базой для расчёта максимального кредита.

Шаг 2 – подготовка сметы

Обратитесь к лицензированной строительной компании‚ получите подписанную смету с указанием всех работ и материалов.

Шаг 3 – подбор банка

Сравните предложения разных банков: процентные ставки‚ сроки‚ размер первоначального взноса и лимиты на ремонтный кредит.

Шаг 4 – подача документов

Стандартный пакет документов +:

• Смета ремонта;
• Договор с подрядчиком (при необходимости – с условием «по факту выполнения»);
• Страховой полис на случай непредвиденных расходов.

Шаг 5 – подписание договора

Тщательно изучите условия погашения обеих частей кредита. Обратите внимание на:

• Наличие пени за досрочное погашение;
• Возможность рефинансирования в будущем;
• Условия перерасчёта ставки в случае изменения рыночных ставок.

На что обратить внимание при выборе программы «ипотека + ремонт»

1. Сумма ремонтного кредита – максимально возможный процент от стоимости квартиры;
2. Ставка по ремонтному кредиту – фиксированная или плавающая‚ сравните с потребительскими кредитами.
3. Требования к смете – некоторые банки принимают только «детализированную» смету с указанием всех статей расходов.
4. Сроки выдачи средств – важно‚ чтобы деньги поступали в удобное для вас время (например‚ после подписания договора с подрядчиком).
5. Страхование – убедитесь‚ что в договор включено страхование от риска недостройки или непредвиденных расходов.

Примеры расчётов

Пример 1 – квартира стоимостью 6 млн руб.

Пример 2 – вторичный рынок‚ стоимость 4 млн руб.‚ ремонт 1 млн руб.

Сумма кредита может составить до 5 млн руб. (4 млн + 1 млн на ремонт). При ставке 7 % годовых и сроке 25 лет общий ежемесячный платёж будет около 30 000 руб.

Оформить ипотеку с суммой‚ превышающей стоимость квартиры‚ возможность есть‚ но только при условии‚ что банк согласует отдельный ремонтный кредит. Такая схема удобна тем‚ кто планирует сразу после покупки провести капитальный ремонт‚ но она требует:

• Тщательной подготовки документов (оценка‚ смета‚ договоры);
• Понимания полной стоимости кредита‚ включая переплату по процентам;
• Выбора банка с наиболее выгодными условиями.

Если вы готовы инвестировать в улучшение жилья и уверены в своей платёжеспособности‚ ипотека + ремонт может стать отличным решением‚ позволяющим объединить два финансовых потока в один удобный график платежей.

Помните: каждый банк имеет свои нюансы‚ поэтому перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с финансовым советником или ипотечным брокером.