Многие заемщики мечтают не просто купить жильё в кредит, а получить от банка сумму, превышающую реальную рыночную цену объекта. Кажется, что это невозможно: ведь квартира или дом, залог, а банк не заинтересован в «перекредитовании». Однако практика показывает: ипотека сверх стоимости недвижимости возможна, но требует особых условий, повышенных рисков и чёткого понимания схемы.
Почему банк может дать «лишние» деньги?
Ключевое ограничение — постановление Межминистерского комитета по кредитам и сбережениям (CICR) от 22 апреля 1995 года, которое рекомендует не превышать 80 % от стоимости недвижимости. Однако это рекомендация, а не жёсткий запрет. Банки могут превышать планку при наличии:
- дополнительного обеспечения (залог второй квартиры, автомобиля, счетов);
- высоких доходов клиента и безупречной кредитной истории;
- участия в льготных программах (например, «Семейная ипотека» с господдержкой).
Какие схемы позволяют получить больше 100 %?
Схема 1. Залог имеющейся недвижимости
Если у вас уже есть квартира, банк выдаёт до 60–80 % от её оценочной стоимости на любые цели, в т.ч. покупку нового жилья. В этом случае:
- не требуется первоначальный взнос;
- срок до 30 лет;
- процентная ставка выше, чем при обычной ипотеке.
Схема 2. Ипотека с завышением цены
Как работает:
- Покупатель и продавец договариваются о завышении цены в договоре.
- Банк финансирует завышенную сумму (например, 7 млн вместо 5 млн руб.).
- «Лишние» 2 млн руб. передаются покупателю наличными после регистрации сделки.
Риски:
- Для покупателя: повышенная долговая нагрузка, налог на «виртуальную» прибыль при продаже.
- Для продавца: уголовная ответственность за мошенничество, если схема раскроется.
- Для банка: переоценка залога и потери при реализации.
Реальные кейсы
Кейс 1. Ипотека на ремонт и мебель
В ТБанке можно оформить кредит до 100 % стоимости новостройки, если застройщик подтверждает, что квартира сдаётся с чистовой отделкой. Дополнительные 10–15 % выдаются на покупку мебели и техники.
Кейс 2. Покупка дома с землёй
В ПСБ и Совкомбанке действует программа «ипотека сверх стоимости» для частных домов: до 120 % от цены объекта при условии страхования и залога другой недвижимости.
Как не попасть в ловушку?
| Что делать | Чего избегать |
|---|---|
| Проверять кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru | Соглашаться на «серую» схему без договора |
| Требовать официальную оценку от аккредитованной компании | Подписывать договор купли-продажи до одобрения банка |
| Уточнять условия досрочного погашения | Игнорировать страховку жизни и недвижимости |
Ипотека выше стоимости дома возможна, но:
- требует повышенной финансовой дисциплины;
- сопровождается ростом переплаты на 20–35 %;
- подходит только при наличии стабильного дохода и дополнительного обеспечения.
Если вы не готовы к повышенным рискам, начните с классической ипотеки с первоначальным взносом от 15–20 %. А «лишние» деньги на ремонт лучше накопить отдельно или оформить потребкредит под более высокую ставку, но без залога.
Помните: любая схема, обещающая «деньги сверх стоимости», требует юридической проверки и консультации независимого ипотечного брокера.