Вопрос о покупке земель‚ находящихся в общем пользовании‚ часто возникает у владельцев зданий‚ сооружений и коммерческих объектов․ На первый взгляд кажется‚ что собственник здания может «просто» выкупить участок‚ на котором он расположен‚ однако законодательство РФ содержит множество ограничений и особенностей․ В статье мы разберём:
- Что представляет собой земля общего пользования;
- Какие правовые нормы регулируют её выкуп (Земельный кодекс РФ‚ статья 39․20 ЗК РФ‚ ФЗ 171‑ФЗ‚ ФЗ 69‑ФЗ и др․);
- Какие условия и процедуры необходимо выполнить;
- Какие «подводные камни» могут помешать сделке․
Земля общего пользования: определение и правовой статус
Согласно Статье 39․20 Земельного кодекса РФ (введена Федеральным законом от N 171‑ФЗ и уточнена ФЗ 69‑ФЗ от N 69‑ФЗ)‚ в государственную или муниципальную собственность входят земельные участки‚ на которых находятся здания и сооружения․ Однако не все такие участки могут быть переданы в собственность или аренду․
Земля общего пользования – это территория‚ предназначенная для обеспечения общественного доступа и функционирования инфраструктурных объектов: улицы‚ дороги‚ площади‚ скверы‚ набережные‚ водные объекты‚ пляжи и т․п․ Такие участки относятся к незавершенным объектам муниципального планирования и охраняются в интересах всех граждан․
Ключевые характеристики
- Участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- Назначение земли указано в Генплане или в решении местных органов власти;
- На участке расположены объекты‚ обслуживаемые публичными службами (транспорт‚ коммуникации‚ коммунальные сети)․
Что говорит закон о возможности выкупа?
Согласно пункту 1 статьи 39․20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица‑собственники зданий и сооружений‚ но при этом в пункте 1․1 указано‚ что земельные участки‚ находящиеся в государственной или муниципальной собственности‚ не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений‚ которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута‚ публичного сервитута или в соответствии с настоящим Кодексом․ Это значит‚ что если участок классифицируется как земля общего пользования‚ его нельзя продать в собственность без соблюдения особых процедур․
Пункт 12 статьи 39․20 гласит‚ что использование земельного участка осуществляется владельцами зданий в соответствии со сложившимся порядком использования до установления сервитута․ Поэтому выкуп возможен только в случае‚ когда согласованы все заинтересованные стороны и оформлен соответствующий договор аренды или сервитут․
Основные ограничения на выкуп земли общего пользования
Из материала сайта «Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни» выделяются следующие ограничения:
- Необходимо‚ чтобы участок был внесён в кадастровый учёт․ Без кадастрового номера выкуп невозможен․
- Земли‚ отнесённые к общему пользованию‚ не подлежат выкупу․ К ним относятся улицы‚ дороги‚ площади‚ скверы‚ набережные‚ пляжи‚ а также территории‚ планируемые Генпланом как общественные․
- Иностранные граждане и юридические лица (за исключением строго ограниченных территорий‚ указанных в ст․ 15 ЗК РФ) не могут выкупать такие участки․
- Множественное право собственности на здания и сооружения (частная собственность + хозяйственное ведение/оперативное управление) усложняет процесс: необходимо согласие всех правообладателей․
- Отсутствие согласия всех сособственников (например‚ совладельцев квартиры в многоквартирном доме) блокирует возможность подачи совместного заявления․
- Наличие незавершённого строительства – такой участок нельзя выкупить‚ пока объект не будет завершён и введён в эксплуатацию․
- Разрушенный объект – собственник может потребовать участок только после восстановления здания․
Порядок выкупа (если участок не относится к общему пользованию)
Если ваш участок не попадает под определение «земля общего пользования»‚ процесс выкупа выглядит следующим образом:
- Подготовка документов:
- Заявление собственника здания (или совместное заявление всех сособственников);
- Кадастровый паспорт участка;
- Документы‚ подтверждающие право собственности на здание/сооружение;
- Согласие органов местного самоуправления․
- Подача заявления в уполномоченный орган (муниципальная служба управления земельными ресурсами)․
- Рассмотрение заявления (в течение 30 дней уполномоченный орган направляет проект договора аренды другим правообладателям)․
- Подписание договора аренды всеми заинтересованными сторонами в течение 30 дней․
- Регистрация договора в Росреестре․ После регистрации участок переходит в собственность (при условии оплаты установленной цены)․
- Судебное принуждение (при отказе одного из правообладателей) – уполномоченный орган может обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента представления договора․
Как рассчитать стоимость выкупа
Стоимость определяется рыночной ценой земельного участка‚ а в случае публичного сервитута – в размере ставки земельного налога‚ пропорциональной площади зданий‚ находящихся в оперативном управлении․ При расчёте следует учитывать:
- Рыночную стоимость земли в данном районе (по данным Росреестра);
- Наличие ограничений (например‚ охрана культурного наследия – см․ пункт 14 статьи 39․20);
- Согласованные доли в праве общей собственности (пункт 10 статьи 39․20)․
Примеры из судебной практики
Верховный Суд РФ (решение от N 29‑П) признал часть положения пункта 1 статьи 39․20 частично неконституционным‚ однако основная идея о невозможности свободного выкупа земли общего пользования осталась в силе․ Судебные решения подтверждают‚ что без согласия всех сособственников и без оформления сервитута сделка невозможна․
Практические рекомендации
Если вы планируете приобрести землю под своим зданием‚ действуйте так:
- Уточните статус участка в кадастре и в Генплане․ Если в категории «земля общего пользования»‚ выкуп невозможен․
- Соберите всех сособственников (если их несколько) и подготовьте совместное заявление․
- Обратитесь к юристу‚ специализирующемуся на земельных спорах – процесс сложный‚ а ошибки могут привести к отказу․
- Подготовьте финансовый план – учитывайте цену земли‚ налоги‚ возможные выплаты за сервитут․
- Согласуйте с муниципальными органами план использования участка (может потребоваться изменение Генплана)․
Ответ на вопрос «Можно ли выкупить земли общего пользования?» однозначно – нет․ Земля‚ отнесённая к общему пользованию‚ предназначена для обеспечения интересов всех граждан и не подлежит продаже в частную собственность без проведения сложных процедур‚ включающих согласование с муниципальными органами‚ оформление сервитута и‚ в ряде случаев‚ судебное принуждение․
Тем не менее‚ если ваш участок не классифицируется как земля общего пользования и все юридические условия соблюдены‚ выкуп возможен в порядке‚ установленном Статьёй 39․20 Земельного кодекса РФ и сопутствующими федеральными законами․ Ключевыми моментами являются:
- Наличие кадастрового учёта;
- Отсутствие ограничений по назначению (не улица‚ дорога‚ сквер и т․п․);
- Согласие всех правообладателей здания/сооружения;
- Соблюдение процедуры подачи и подписания договора аренды/покупки․
Только при соблюдении всех этих условий вы сможете законно стать владельцем земельного участка‚ на котором расположено ваше здание․
Дата публикации: 14:24 (по московскому времени)․ Информация взята из официальных источников: ЗК РФ‚ статья 39․20 и юридической статьи «Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни»․