Использование материнского капитала при покупке или строительстве жилья обязывает родителей обязательно выделить доли всем детям‚ включая несовершеннолетних․ Но что делать‚ если квартира или дом ещё не достроены? Давайте разберёмся‚ в каких случаях и как можно выделить долю ребенку в строящемся объекте․
Когда появляется обязанность выделять доли?
Обязанность выделить доли детям возникает в течение 6 месяцев с момента:
- ввода дома в эксплуатацию;
- получения кадастрового паспорта;
- получения уведомления о соответствии построенного дома требованиям законодательства․
До наступления любого из этих событий сразу выделить долю нельзя‚ так как объект ещё не оформлен в собственность․
Как быть на этапе строительства?
Указание долей в договоре долевого участия (ДДУ)
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме за счёт материнского капитала‚ в договоре можно прописать:
«После получения права собственности на квартиру в течение 6 месяцев родители обязуются выделить каждому ребёнку долю не менее … %»․
Это позволяет Пенсионному фонду РФ разблокировать средства‚ а вам, выполнить требование закона позже․
Ипотека и долевое строительство
При ипотечном строительстве:
- доли детям можно выделить после полного погашения долга;
- если ребёнок уже владеет частью другой недвижимости‚ орган опеки может разрешить выделить долю в новом доме в будущем‚ но потребует гарантий (например‚ поручительство или соглашение)․
Почему могут отказать орган опеки?
Органы опеки могут не дать разрешение на продажу доли ребёнка в старом жилье и покупку в новостройке‚ если:
- Новая доля будет меньше по площади или стоимости․
- Дом ещё не сдан‚ значит‚ право собственности ещё не возникло․
- Отсутствуют документальные гарантии выделения доли в будущем․
Алгоритм действий для родителей
- На этапе ДДУ: включите условие о выделении долей после регистрации права собственности․
- При ипотеке: после сдачи дома и регистрации квартиры составьте нотариальное соглашение о долях․
- При долевом строительстве: выберите один из домов на участке‚ определите доли детей и оформите их в Росреестре․
- Если ребёнок уже владеет долей в другой квартире: обратитесь в орган опеки для получения разрешения на «перенос» доли в новое жильё․
Образец нотариального соглашения о долях
Ниже приведён краткий шаблон соглашения‚ который заверяется у нотариуса:
СОГЛАШЕНИЕ О ВЫДЕЛЕНИИ ДОЛЕЙ г․ Москва‚ «__» _____ 2026 г․ Мы‚ Иванов И․И․ и Иванова М․М․‚ являемся собственниками квартиры по адресу: г․ Москва‚ ул․ Строителей‚ д․ 10‚ кв․ 45․ В соответствии с требованиями законодательства о материнском капитале обязуемся в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности выделить доли детям: - Иванову Алексею — ¼ доли; - Ивановой Анне, ¼ доли․ Оставшиеся ½ доли распределяются между супругами в равных долях․
Важные нюансы
- Доли должны быть выделены всем членам семьи‚ включая супругов и всех детей‚ даже если они не участвовали в сделке напрямую․
- Минимальный размер доли ребёнка – не менее 1/40 от общей площади‚ но чаще делят поровну между всеми детьми․
- Пенсионный фонд примет к сведению копию нотариального соглашения или выписку из ЕГРН после регистрации․
Что делать‚ если дом ещё не готов‚ но ребёнок уже должен получить долю?
До ввода дома в эксплуатацию можно:
- Оформить право требования доли в будущем (указать в договоре)․
- Заверить у нотариуса обязательство родителей выделить долю в течение 6 месяцев после получения права собственности․
- Если жильё покупается у бабушки/дедушки‚ можно переписать долю обратно после выполнения условий опеки․
Выделить долю ребёнку в строящемся доме нельзя до момента оформления права собственности․ Однако вы уже на этапе подписания договора можете:
- закрепить обязательство о выделении долей;
- получить одобрение органа опеки‚ если ребёнок владеет долей в другом жилье;
- после сдачи дома оформить нотариальное соглашение и зарегистрировать доли в Росреестре․
Своевременное оформление защитит права детей и позволит избежать штрафов и проблем с Пенсионным фондом․