Актуально на 20 апреля 2026 г․

Краткий ответ

Да, можно․ Начиная с 7 июля 2025 года закон позволяет выделять доли детям даже в той квартире, которая ещё находится в залоге у банка и не «распорожена» от ипотеки․ Для этого больше не требуется согласие банка․ В ряде случаев нужно лишь уведомить кредитора и/или получить разрешение органа опеки․

Почему вообще нужно выделять доли?

• Когда семья использует материнский (семейный) капитал, закон обязывает выделить доли всем членам семьи, включая детей․
• Обязательство возникает независимо от того, куплена ли квартира за счёт маткапитала полностью или только частично им была погашена ипотека․
• Если доли не выделить, любая последующая сделка (продажа, дарение, обмен) будет приостановлена Росреестром до устранения нарушения․

Когда можно выделить доли: 4 основные ситуации

1. Ипотека ещё не погашена (квартира в залоге)
   • С г․ – без согласия банка, достаточно уведомления․
   • Исключение: если договором ипотеки прямо запрещено «расшаривать» залог, потребуется согласие кредитора․
2. Ипотека погашена, но обременение ещё не снято
   • Формально квартира в залоге; применяются те же правила, что в п․ 1․
3. Обременение снято, запись в ЕГРН погашена
   • Выделение долей проходит в обычном порядке: соглашение или договор → Росреестр․
4. Квартира приобреталась без маткапитала
   • Юридической обязанности выделять доли нет, но родители могут сделать это добровольно․

Какие доли выделять: расчёт и минимумы

Размер долей законодательством не фиксирован, но есть «правило эквивалентности»:

• Доля каждого ребёнка должна быть не меньше, чем приходиться на него часть маткапитала, пропорционально общей стоимости жилья․
• Пример: маткапитал 630 000 ₽ внесён в квартиру стоимостью 3 150 000 ₽ (20 %)․ В семье 4 человека, значит, каждый ребёнок получает минимум 5 % (1/20) квартиры․

Допустимо выделить большие доли, но не меньше расчётного минимума․

Пошаговая инструкция

Шаг 1․ Собираем документы

• Паспорта родителей
• Свидетельства о рождении детей
• Выписка из ЕГРН (или кадастровый паспорт)
• Ипотечный договор и график платежей
• Справка из ПФР о сумме маткапитала (если использовался)
• Согласие банка (если требуется по условиям договора)

Шаг 2․ Составляем соглашение о выделении долей

Форма – простая письменная, нотариальное удостоверение не обязательно (п․ 1 ст․ 42 Закона об ипотеке)․ В соглашении указываем:

• Полные данные сторон (Ф․ И․ О․, паспорта, адреса)
• Описание квартиры (кадастровый номер, адрес, площадь)
• Размер долей в виде дробей (например, 1/5)
• Ссылка на пункт закона, освобождающий от согласия банка (с г․)
• Подписи всех совершеннолетних собственников

Шаг 3․ Получаем разрешение органа опеки (при необходимости)

Срок получения – до 30 календарных дней․

Шаг 4․ Регистрируем доли в Росреестре

Подаём заявление:

• через МФЦ (пакет «Внесение изменений в ЕГРН»);
• или онлайн на Госуслугах․

Срок регистрации – 7 рабочих дней․ Госпошлина – 2000 ₽ за всю квартиру (независимо от числа долей)․

Частые ошибки и как их избежать

1. Неверный расчёт долей․
   Проверяйте пропорцию «маткапитал ÷ стоимость квартиры» и округляйте вверх․
2. Пропустили пункт в ипотечном договоре․
   Если в договоре есть прямой запрет на долевое распределение без согласия банка, потребуется письменное разрешение кредитора․
3. Нет разрешения опеки при продаже․
   Как только у ребёнка появится доля, любая сделка с квартирой требует согласия органа опеки․
4. Неправильная форма документа․
   Соглашение в простой письменной форме без нотариуса – допустимо, но лучше заранее проконсультироваться с юристом․

Шаблон фрагмента соглашения

СОГЛАШЕНИЕ
о выделении долей в праве общей долевой собственности
г․ Москва, 20 апреля 2026 г․

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов И․ И․, паспорт 45 00 123456, и
Иванова М․ М․, паспорт 45 00 654321,
являющиеся собственниками квартиры по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, кв․ 5,
кадастровый номер 77:01:0004010:123,
в соответствии с п․ 4 ст․ 42 Федерального закона от № 102-ФЗ
(в редакции, действующей с г․)
выделяем доли в праве общей собственности следующим членам семьи:
- Иванову А․ И․, г․ р․ – 1/3 доли;
- Ивановой К․ И․, г․ р․ – 1/3 доли․
Оставшаяся 1/3 доля сохраняется за Ивановым И․ И․ и Ивановой М․ М․ в равных долях․

Подписи: _____________ /Иванов И․ И․/
 _____________ /Иванова М․ М․/

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Если квартира ещё не сдана (долевое строительство), можно ли выделить доли?
Ответ: Нет, нужно дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения ЕГРН․

Вопрос: Нужен ли нотариус?
Ответ: Нет, если все собственники взрослые и дееспособные․

Вопрос: Что будет, если не выделить доли?
Ответ: Росреестр откажет в любых сделках с квартирой, ПФР может потребовать вернуть маткапитал․

1. ☐ Проверил сумму маткапитала и долю каждого ребёнка
2. ☐ Прочитал ипотечный договор на предмет запрета долей
3. ☐ Получил разрешение опеки (если требуется)
4. ☐ Составил соглашение
5. ☐ Подал документы в МФЦ/Росреестр
6. ☐ Получил выписку ЕГРН с новыми долями

Главное: после г․ процедура стала проще – банк в большинстве случаев «не участвует», а весь процесс занимает 1–2 недели․ Если остались сомнения, обратитесь к ипотечному юристу или в МФЦ вашего города․