Каждый год миллионы россиян сдают или снимают жильё, но далеко не все знают, какие налоговые последствия это влечёт․ В статье разберём самые острые вопросы:

• Облагается ли аренда НДФЛ?
• Может ли арендодатель вернуть часть налога?
• Полагается ли арендатору какой-либо вычет?
• Какие документы подавать в 2026 году?

Сдаёте квартиру? Не забудьте про НДФЛ

Кто платит: любое физическое лицо, получающее доход от сдачи жилья в аренду на территории РФ․

Ставка:

• 13 % — если ваш годовой доход ≤ 2,4 млн ₽;
• 15 % — на сумму сверх 2,4 млн ₽ (новое правило действует с 2025 года)․

Пример расчёта:
Ежемесячная аренда = 50 000 ₽․
Годовой доход = 50 000 × 12 = 600 000 ₽․
НДФЛ = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽․

До 1 мая 2027 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог․

Может ли арендодатель вернуть часть налога?

Имущественный вычет не применяется

Стандартный вычет в 2 млн ₽ (до 260 тыс․ возврата) предоставляется только при покупке или строительстве недвижимости․ При сдаче — не работает․

Профессиональный вычет для «самозанятого» арендодателя

• Если вы встали на учёт как самозанятый (доход ≤ 2,4 млн в год), можно применить вычет 20 % от дохода или использовать документально подтверждённые расходы (ст․ 221 НК РФ)․
• Ставка для самозанятых — 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам․ НДФЛ при этом не платится․

Социальные вычеты

Если арендодатель официально платит 13 % НДФЛ, он может вернуть до 15 600 ₽ за:

• обучение детей или себя;
• медицинские услуги и лекарства;
• добровольное страхование жизни․

Арендатору: полагается ли вычет за съём квартиры?

❗ На 20 апреля 2026 года в НК РФ отсутствует норма, позволяющая получать имущественный вычет за расходы на аренду жилья․

Исключение: законопроект от 13 января 2026 года предлагает ввести вычет до 70 тыс․ ₽ в год (13 % от 538 460 ₽ аренды) для тех, кто снимает жильё по официальному договору․ Но:

• документ ещё не принят;
• если будет принят, право на вычет появится не ранее 2027 года и только при уплате арендодателем НДФЛ;
• вычет будет имущественным, а значит — только у работающих по трудовому договору или ИП на ОСНО․

Пошаговая инструкция для арендодателя

1. Выберите режим:
   • Классический (13 % НДФЛ) или
   • Самозанятость (4–6 % «НПД»)․

2. Ведите учёт договоров и платежей (квитанции, выписки из банка)․
3. До 1 мая 2027 года:
   • заполните 3-НДФЛ в ЛК ФНС или через «Деклар»;
   • приложите договор аренды и акты приёма-передачи;
   • оплатите налог․
4. Если хотите получить социальный вычет:
   • соберите чеки за лечение/обучение;
   • подайте 3-НДФЛ на возврат (до 3 лет после года расходов)․

Частые вопросы

Вопрос 1: Сдаю квартиру через Airbnb․ Нужно ли платить НДФЛ?

Да․ Если вы не самозанятый, обязаны подать 3-НДФЛ и заплатить 13/15 %․

Вопрос 2: Можно ли «закрыть» налог по аренде имущественным вычетом при покупке новой квартиры?

Нет, вычет при покупке не перекрывает налог по аренде․ Они считаются по-разному․

Вопрос 3: А если арендатор, иностранец?

Никак не влияет на ваши обязанности арендодателя․

Что делать прямо сейчас

Арендодателям: сравните, выгоднее ли стать самозанятым․
Арендаторам: следите за новостями ФНС и Госдумы: в 2026 году может появиться закон о вычете за аренду․
Всем: сохраняйте договоры и чеки — лучшая защита от споров и штрафов․

Дата актуальности: 20 апреля 2026 года․ За любыми изменениями проверяйте официальный сайт ФНС России․