С 2026 года в России действует ряд важных изменений в порядке предоставления имущественного налогового вычета. Однако при покупке жилья у родственников ситуация особая: в ряде случаев вычет не предоставляется. Ниже ‒ подробная шпаргалка, что можно, а чего нельзя.
Быстрый ответ: «да» или «нет»?
- Нет, если квартира куплена у близких родственников (родители, дети, братья/сёстры, супруг(а), дед/бабка, внуки).
- Да, если покупка совершена у дальних родственников или не родственников (дядя, тётя, двоюродный брат, золовка и т. д.).
- Да, если вы купили жилье у родственника, но в 2025 году и ранее – для таких сделок действовало старое, «мягкое» регулирование.
Почему нельзя: цитируем налоговиков
В официальных разъяснениях ФНС России (письмо № БС-4-11/8714@ от ) подчёркивается:
«При проведении сделок между взаимозависимыми лицами налоговый вычет не предоставляется. Перечень таких лиц определён ст. 105.1 НК РФ и включает, в частности, близких родственников.»
Кого считают «близкими родственниками»?
| Категория | Близкое родство (вычет нельзя) | Не близкое (вычет можно) |
|---|---|---|
| Семья | супруг(а), родители, дети | зять, невестка, тесть, тёща |
| Братья/сёстры | родные и сводные | двоюродные |
| Родство по восходящей/нисходящей линии | дед, бабка, внук, внучка | — |
Как изменились лимиты в 2026 году
Если вы всё-таки покупаете жилье у «допустимого» продавца, то с :
- максимальный вычет по расходам увеличен с 2 млн до 6 млн рублей;
- максимум к возврату, 780 000 рублей (13 % от 6 млн);
- на ипотечные проценты сохраняется отдельный лимит 3 млн рублей (возврат до 390 000 руб.).
Что делать, если купили квартиру у родителей в 2025 году
Для сделок, оформленных до 31 декабря 2025 года, действует «переходный» режим:
- Подайте декларацию 3-НДФЛ за 2025 год (до 30 апреля 2026).
- Укажите в ней «старый» лимит 2 млн руб.
- Даже если родство близкое, вычет разрешён, но придётся доказать, что цена соответствует рыночной (готовьтесь к запросу ИФНС).
Алгоритм получения вычета в 2026 году (если продавец — «допустимый»)
- Проверьте родство. Составьте «семейное древо» и сравните с таблицей выше.
- Соберите документы:
- ДКП/ДДУ/акт приёма-передачи;
- выписка из ЕГРН;
- платёжные документы (банковские выписки, квитанции);
- справка 2-НДФЛ (если оформляете через работодателя, не нужна).
- Выберите способ:
- через Личный кабинет ФНС (электронная подача);
- через госуслуги;
- по почте заказным письмом;
- лично в ИФНС.
- Ожидайте возврат. Срок — до 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перевод денег).
Декрет и нулевой НДФЛ: можно ли получить вычет, если нет дохода?
Если в 2025 году женщина находилась в декрете и не имела облагаемого дохода:
- вычет возникает, но реализуется только после появления доходов, облагаемых по ставке 13 %;
- перенос «невостребованного» вычета безлимитен по годам;
- можно «запустить» вычет через супруга, если он работает (оформляется в его декларации 3-НДФЛ).
Подводные камни и советы юриста
Камень № 1. Попытка «отмыть» родство через фиктивный договор купли-продажи с посторонним лицом с последующим дарением обратно родителям приведёт к отказу и штрафу за схему.
Камень № 2. Если квартира куплена в долевую собственность, вычет распределяется пропорционально доле всех собственников. Убедитесь, что доли родственников не мешают вам получить вычет.
Совет. Если сделка «пограничная» (например, золовка) – возьмите в ИФНС письменное уточнение: это защитит от будущих претензий.
- До 2025 г. – ещё можно вернуть вычет даже у родителей.
- С 2026 г. – нельзя у близких родственников, можно у остальных.
- Лимит вырос до 6 млн руб., максимум к возврату 780 000 руб.
- Декрет не блокирует вычет, но деньги вернутся только после появления дохода.
Важно! Правила применяются к дате государственной регистрации перехода права, а не к дате договора. Проверьте выписку из ЕГРН ‒ это точная ориентир.
Если остались вопросы, обратитесь к вашей инспекции через сервис «Обратиться в ФНС» на госуслугах или получите бесплатную консультацию у налогового юриста.