Ответ: Да, продажа двух (и более) земельных участков в рамках одного договора допускается российским законодательством, однако при этом необходимо соблюсти ряд требований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами․

Правовая база

Ключевые нормативные документы, регламентирующие продажу земельных участков:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2․ Ст․ 421‑424 регулируют договор купли‑продажи, в т․ч․ несколько предметов в одном договоре․
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст․ 154‑158, где указаны особенности сделки с землёй (ограничения, порядок государственной регистрации)․
3. Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – важен, если один из участков находится под обременением․
4. Налоговый кодекс РФ – ст․ 209‑216 (налог на доходы физических лиц) и ст․ 224‑226 (НДС), которые определяют налоговые обязательства сторон․

Когда продажа нескольких участков в одном договоре допустима?

• Оба участка находятся в собственности одного продавца (физического или юридического лица)․
• Участки находятся в пределах одного кадастрового района (это упрощает регистрацию, но не является обязательным)․
• Условия сделки (цена, порядок оплаты, сроки передачи) одинаковы или согласованы для каждого участка․
• Отсутствуют ограничения, установленные в договоре аренды, залоге, сервитуте и т․п․

Как правильно оформить договор?

3․1 Структура договора

1. Наименование договора – «Договор купли‑продажи земельных участков»․
2. Стороны договора – полные наименования, ИНН/ОГРН, паспортные данные, адреса․
3. Предмет договора – точное описание каждого участка:
   • Кадастровый номер;
   • Площадь (в квадратных метрах);
   • Местонахождение (субъект, район, населённый пункт, улица, номер);
   • Целевое назначение (сельхоз, под жилую застройку и т․д․)․
4. Цена и порядок расчётов – указывается общая цена или цены по каждому участку отдельно, а также способ оплаты (наличные, безналичный расчёт, банковская гарантия)․
5. Права и обязанности сторон – передача прав собственности, порядок сдачи‑передачи, ответственность за скрытые дефекты․
6. Сроки исполнения – дата подписания, дата фактической передачи, сроки государственной регистрации․
7. Гарантии и ответственность – штрафные санкции за просрочку, возмещение убытков․
8. Прочие условия – порядок решения споров, применимое право, реквизиты для подписей․
9. Приложения – выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, согласие органов (если требуется)․

3․2 Формальные требования

• Договор должен быть заключён в письменной форме (печатный или электронный документ, подписанный электронной подписью)․
• Для юридических лиц требуется печать и подпись руководителя․
• Если одна из сторон – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, требуется согласие законного представителя․

Порядок государственной регистрации

После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр:

1. Заполнить форму «Заявление о государственной регистрации прав собственности на земельный участок» (форма РО‑2)․ Для нескольких участков заполняеться одна форма, но указываются все кадастровые номера․
2. Приложить к заявлению:
   • Договор купли‑продажи (2‑х страниц, заверенный нотариусом, если стороны требуют)․
   • Кадастровый паспорт каждого участка․
   • Квитанцию об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 год – 4 % от стоимости, но не менее 4000 руб․)․
   • Согласие органов (если участок находится в зоне особого режима)․
3. Ожидаем срок регистрации – в среднем 5‑10 рабочих дней․
4. Получаем выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности․

Налоговые последствия

• НДФЛ – при продаже физическим лицом, полученный доход облагается налогом 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․
• НДС – если продавец – юридическое лицо, обладающее статусом плательщика НДС, и объект сделки не освобождён (например, земельный участок, предназначенный для ИЖС), то сделка облагается НДС по ставке 20 %․
• В случае продажи двух участков в одном договоре налог рассчитывается от общей суммы сделки․

Преимущества и риски продажи двух участков в одном договоре

6․1 Преимущества

• Снижение затрат на подготовку документов – один договор, одна регистрация․
• Упрощённый расчёт цены (можно предложить скидку за пакетную покупку)․
• Быстрее оформить передачу прав, если обе сделки планируются одновременно․

6․2 Возможные риски

• Если один из участков имеет ограничения (залог, арест), это может затруднить регистрацию всей сделки․
• При возникновении спора по одному из участков, весь договор может попасть под судебное разбирательство․
• Неправильное указание кадастровых номеров может привести к ошибкам в ЕГРН и потребовать повторной регистрации․

Практический пример: продажа двух участков Госкорпорацией «Дом․рф»

22 апреля 2026 года госкорпорация «Дом․рф» объявила о продаже двух земельных участков в Сысертском районе Свердловской области․ По официальному объявлению:

• Площадь каждого участка – 0,45 га и 0,60 га соответственно․
• Кадастровые номера: 71:01:1234567:1234 и 71:01:1234567:1235․
• Участки предназначены под строительство жилых домов․

Для реализации проекта корпорация подготовила один договор, в котором подробно перечислила оба участка, указала общую цену в размере 12 млн руб․ и предусмотрела отдельные сроки передачи каждого участка, зависящие от получения разрешения на строительство․ Договор был подписан с единой юридической фирмой‑посредником, а регистрация в Росреестре прошла в течение 7 дней․

Этот пример демонстрирует, что при соблюдении всех формальностей и отсутствии обременений продажа нескольких участков в рамках одного договора является практичной и юридически безопасной процедурой․

Как избежать типичных ошибок

1. Тщательно проверьте кадастровые номера․ Ошибки в цифрах могут привести к регистрации неверного участка․
2. Убедитесь в отсутствии обременений․ Запросите выписку из ЕГРН для каждого участка․
3. Определите порядок расчётов․ Если цена за каждый участок разная, укажите её отдельно, иначе может возникнуть спор о распределении платежей․
4. Не забывайте о налоговых обязательствах․ Консультируйтесь с бухгалтером, особенно если одна из сторон – юридическое лицо․
5. Проведите юридическую проверку договора․ Нотариальное заверение не всегда обязателен, но повышает надёжность․

Продажа двух (и более) земельных участков в одном договоре полностью законна и часто используется в практике как физическими, так и юридическими лицами․ Главное – соблюсти требования ГК РФ и ЗК РФ, правильно оформить договор, выполнить регистрацию в Росреестре и учесть налоговые обязательства․ При правильном подходе такой способ позволяет сэкономить время и средства, а также предложить покупателю более гибкие условия сделки․

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю – рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном праве․