Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке Алматы, в первую очередь необходимо понять, на какой стадии готовности находится дом и какие документы выданы застройщику. Наиболее важным индикатором является наличие или отсутствие разрешения на строительство, которое в казахстанской схеме обозначается стадией «П» (Проект); В быту же часто говорят «разрешение на строительство по стадии П». Ниже мы разберёмся, что это такое, можно ли вообще строить на этой стадии, и какие риски несёт дольщик.

Что такое стадия «П» и зачем она нужна?

Согласно действующему законодательству РК, строительство жилого объекта проходит несколько стадий:

1. ТЭО — технико-экономическое обоснование;
2. ЭП — эскизный проект;
3. П — проектная документация (далее «стадия П»);
4. РД — рабочая документация;
5. С — строительство;
6. В — ввод в эксплуатацию.

Именно на стадии «П» застройщик получает официальное разрешение на строительство — «Разрешение на выполнение строительных работ» (форма 2-С). Без этого документа:

• нельзя заключать договоры долевого участия (ДДУ, ДКП, ЖКД);
• нельзя приступать к земляным или фундаментным работам;
• банки не откроют проектное финансирование.

Как проверить «стадию П» у конкретного ЖК?

При выборе надёжного застройщика в Алматы работайте по чек-листу:

Запросите у менеджера копию разрешения на строительство

Документ должен быть выдан акиматом (городским или районным) и иметь номер и дату. Проверьте:

• соответствие адреса заявленному в рекламе;
• наличие печатей и подписей;
• ссылку на государственную экспертизу проектной документации.

Проверьте онлайн-реестры

На сайте gov4c.kz в разделе «Разрешения» введите ИНН или БИН компании и убедитесь, что:

• статус разрешения — «действующее»;
• вид разрешения — «строительство» (а не «реконструкция» или «капремонт»);
• срок действия ещё не истёк (обычно 2–3 года).

Сверьте с договором финансирования с БВУ

Крупные застройщики Алматы (например, AlmatyStroiDom, «Альянс-Строй», «BI Group») заключают проектное финансирование с банками второго уровня. В договоре обязательно указано, что:

• деньги дольщиков хранятся на эскроу-счётах;
• выплаты подрядчикам происходят по факту выполненных работ;
• в случае остановки строительства деньги возвращаются дольщикам.

Можно ли начинать продажи до получения «П»?

Категорически нельзя. В соответствии с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (ст. 21) рекламировать и заключать предварительные договоры разрешено только после:

1. получения разрешения на строительство (стадия «П»);
2. прохождения государственной экспертизы проектной документации;
3. заключения договора финансирования с уполномоченным банком.

Если компания предлагает «бронировать квартиры» до выдачи разрешения, это признак «серого» или «чёрного» застройщика. Ваши деньги не защищены 212-ФЗ и могут быть использованы на другие цели.

Калькулятор цены: от чего зависит стоимость строительства на стадии «П»?

На сайтах крупных компаний есть онлайн-калькуляторы. Введя параметры, вы получите предварительную цену. Основные факторы:

• Площадь дома: базовые проекты Алматы — от 150 до 1000 м²;
• Материал стен:
  • кирпич — дороже, но теплее;
  • монолитный бетон — быстрее, но требует утепления;
  • дерево — экологично, но требует обработки.
• Сложность архитектуры: мансарда, второй свет, эркеры увеличивают смету на 10–25 %;
• Инженерные системы: «под ключ» включает электроснабжение, водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, слаботочные сети;
• Удалённость участка: за пределами Алматы-2 и Каскелен цена падает на 5–7 %, но вырастает логистика.

Какие документы ещё нужны помимо разрешения «П»?

1. Проверьте разрешение на строительство (стадия «П»).
   Скопируйте номер и дату, сверьте в реестре gov4c.kz.
2. Изучите опыт компании.
   Спросите, сколько объектов сдано в срок за последние 3 года.
3. Сравните условия договоров.
   Возьмите договоры трёх ЖК и сравните штрафы за просрочку и порядок возврата денег.
4. Откройте счёт в банке-партнёре.
   Это 100 % защита ваших средств.
5. Не верьте «предварительным броням» до стадии «П».
   Любые предоплаты до выдачи разрешения — нарушение закона.