Вопрос о том, может ли лицо, зарегистрированное в системе «Налог на профессиональный доход» (НПД), сдавать в аренду коммерческие (нежилые) помещения, часто возникает у владельцев небольших офисных площадей, коворкингов и небольших складов. Ответ на него зависит от нескольких факторов: нормативных актов, налогового режима и практических ограничений.

Что подразумевается под «самозанятым»?

Самозанятый – это физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем (ИП) и получило статус плательщика НПД через мобильное приложение «Мой налог» или онлайн‑кабинет. Основные характеристики статуса:

• Налоговая ставка – 4 % при получении дохода от физических лиц и 6 % при получении дохода от юридических лиц.
• Отсутствие обязательных страховых взносов (пенсионный, медицинский) при доходе ниже 2,4 млн рублей в год.
• Отсутствие обязательного бухгалтерского учёта и сдачи налоговой отчётности.
• Ограничения по видам деятельности (см. Федеральный закон 422‑ФЗ от г.).

Что говорит закон?

Пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422‑ФЗ

Согласно данному пункту, самозанятые вправе сдавать в аренду только жилые помещения (квартиры, комнаты, дома) и иные объекты, предназначенные для проживания. Нежилые (коммерческие) помещения в перечень не входят.

Пояснения Федеральной налоговой службы (ФНС)

ФНС в официальных разъяснениях (например, в письме Департамента налоговой и таможенной политики от 2024‑04‑15) подтверждает, что специальный налоговый режим НПД не применяется к доходам от аренды нежилой недвижимости. Такие доходы облагаются обычными налогами, применимыми к физическим лицам:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
• Если арендодатель желает использовать упрощённую систему налогообложения (УСН), ему необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Почему НПД не подходит для коммерческой аренды?

1. Налоговый объект: НПД предназначен для доходов от оказания услуг, выполнения работ, продажи товаров и сдачи в аренду жилой недвижимости. Нежилое помещение относится к арендным операциям, не подпадающим под эту категорию.
2. Отсутствие возможности вычета расходов: Самозанятый не может уменьшать налоговую базу за счёт расходов (например, расходов на содержание, ремонт, коммунальные услуги). При сдаче коммерческой недвижимости такие расходы часто существенны, поэтому выгоднее использовать режим, позволяющий их учитывать (УСН‑15 % или патент).
3. Проблемы контрагентов: Юридическое лицо‑арендатор не сможет зачесть арендные платежи в качестве расходов, если арендодатель – самозанятый, поскольку в договоре будет указана уплата НПД, а не НДФЛ. Это делает аренду менее привлекательной для бизнеса.

Какие варианты есть у владельца нежилого помещения?

Оформление как индивидуального предпринимателя (ИП)

Самый простой способ – зарегистрировать ИП и выбрать один из упрощённых налоговых режимов:

• УСН «Доходы» (6 %) – уплачивается только с полученного дохода, без учёта расходов.
• УСН «Доходы минус расходы» (15 %) – позволяет учитывать затраты на содержание и ремонт помещения, что часто выгоднее.
• Для небольших площадей возможен патентный режим (платёж фиксированный, зависит от вида деятельности).

Субъектные ограничения

Если арендодатель не желает становиться ИП, он может рассмотреть передачу прав собственности в доверительное управление, но это усложняет налогообложение и требует привлечения юриста.

Договорные нюансы

• Договор аренды, сроком более 12 мес., подлежит регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
• При получении арендной платы наличными необходимо использовать контрольно-кассовую технику (ККТ), если арендатор требует чек.
• В договоре обязательно указывать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае, если арендатор, юридическое лицо и удерживает налог у источника.

Пример расчёта налога для ИП на УСН‑15 %

Допустим, владелец сдаёт офис площадью 50 м² за 50 000 ₽ в месяц.

При использовании УСН‑6 % налог составил бы 36 000 ₽, но без учёта расходов. Выбор режима зависит от соотношения доходов и расходов.

Как правильно оформить аренду, если вы решили стать ИП

1. Подайте заявление в ФНС о регистрации ИП (можно онлайн через портал Госуслуг).
2. Выберите налоговый режим (УСН‑6 % или УСН‑15 %).
3. Заключите договор аренды, указав в нём:
   • полные реквизиты сторон;
   • предмет аренды (нежилое помещение, его площадь, адрес);
   • срок аренды (если более 12 мес., укажите необходимость регистрации в ЕГРН);
   • размер арендной платы и порядок её внесения;
   • условия об уплате налогов (НДФЛ/УСН).
4. Если арендодатель – ИП, а арендатор – юридическое лицо, арендатор не удерживает НДФЛ, но обязан получить от вас инвойс (счёт‑фактуру) и указать в бухгалтерии расходы.
5. Ведите учет доходов (книга доходов) и, при необходимости, расходов (книга расходов). Для УСН‑6 % достаточно только книги доходов.

Что будет, если сдавать нежилое помещение как самозанятый?

Теоретически вы можете принять арендную плату, но:

• ФНС будет рассматривать такие доходы как «непредусмотренные» в рамках НПД, что может привести к проверке и начислению штрафов за недекларирование.
• Контрагент‑юридическое лицо не сможет зачесть арендные платежи в качестве расходов, что делает ваше предложение менее конкурентоспособным.
• Вы уплачиваете НПД 6 % (если арендатор – юридическое лицо), но при этом не можете уменьшить налог за счёт расходов – в итоге налоговая нагрузка будет выше, чем при УСН‑15 %.

Перспективы изменения законодательства

В 2025 г. появились новости о том, что правительство рассматривает возможность включения доходов от аренды нежилой недвижимости в перечень объектов налогообложения НПД. Пока законопроект не принят, а в текущем законодательстве такие операции остаются за пределами режима самозанятых.

• На данный момент самозанятый не может легально сдавать в аренду нежилое помещение в рамках НПД.
• Для сдачи коммерческой недвижимости рекомендуется оформить ИП и выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН‑6 % или УСН‑15 %).
• Важно правильно оформить договор, учитывать необходимость регистрации в ЕГРН при длительном сроке аренды и вести учёт доходов/расходов в соответствии с выбранным режимом.
• Следите за новостями – в ближайшие годы возможны изменения, которые могут открыть возможность сдавать нежилую недвижимость под НПД.

Полезные ссылки

• Федеральный закон 422‑ФЗ от г.
• Официальный портал «Мой налог» – правила применения НПД
• КонсультантПлюс – разъяснения ФНС о НПД и аренде недвижимости
• Госуслуги – регистрация ИП онлайн

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.