С 24 ноября 2025 года в России вступает в силу новое правило: нотариус обязан проверять наличие долгов у умершего до выдачи свидетельства о праве на наследство. Однако многие наследники сталкиваются с вопросом, что делать с жильём до официального оформления наследства: можно ли сдавать квартиру, получать доходы и заключать договоры аренды? Ниже, полный разбор ситуации.
Правовой статус квартиры умершего до вступления в наследство
Квартира, принадлежавшая умершему, с момента смерти переходит в наследственную массу. По закону она:
- Не принадлежит ни одному из наследников до тех пор, пока не выдано свидетельство о праве на наследство;
- Находится под управлением нотариуса, который обязан обеспечить сохранность имущества;
- Не может быть продана, подарена или завещана без официального оформления наследства.
Что говорит Гражданский кодекс РФ
Статья 1152 ГК РФ прямо указывает: право собственности на наследственное имущество возникает только после получения свидетельства о праве на наследство. До этого момента наследники не являются собственниками и, следовательно, не имеют полномочий распоряжаться объектом, включая сдачу его в аренду.
Можно ли сдавать квартиру до оформления наследства?
Краткий ответ: нельзя. Любые действия по сдаче жилья в аренду до вступления в наследство:
- Нарушают закон — аренда от лица, не имеющего статуса собственника, может быть признана недействительной;
- Ведут к штрафам — нарушение может повлечь административную ответственность;
- Рискует конфискацией доходов, все полученные арендные платежи могут быть взысканы в пользу наследственной массы.
Почему нотариус не разрешит аренду?
Нотариус, открывший наследственное дело, обязан:
- Оценить состав имущества и долгов умершего;
- Опубликовать сообщение о долгах в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (с );
- Запретить любые действия, которые могут повредить наследственной массе (включая аренду).
Исключения: когда аренда теоретически возможна
Существуют редкие ситуации, когда аренда может быть допущена:
- Тестаментарный управляющий — если в завещании указано лицо, которому умерший доверил управление имуществом, оно может сдавать квартиру (ст. 1137 ГК РФ);
- Судебное решение, по ходатайству наследников суд может разрешить временное управление имуществом для покрытия долгов;
- До открытия наследства — если квартира была сдана до смерти собственника, договор продолжает действовать до окончания срока аренды (но доход идёт в наследственную массу).
Что делать наследникам, чтобы не нарушать закон?
- Не заключайте новые договоры аренды до получения свидетельства о праве на наследство.
- Уведомите текущих арендаторов о смерти собственника и предложите продлить договор после оформления наследства.
- Обратитесь к нотариусу для получения разрешения на временное управление имуществом (в случае долгов).
- Подайте заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев со дня смерти (или продлите срок через суд).
Практические советы от юриста
Кирилл Горин, арбитражный управляющий:
«В 90% случаев наследники спешат начать получать доход от аренды, но это приводит к судебным искам. Если квартира пустует, лучше оплатить коммуналку и дождаться свидетельства. В противном случае арендаторы могут потребовать возврата денег, а наследников, признать мошенниками.»
Проверьте долги умершего
С 24 ноября 2025 года нотариус обязан проверить долги перед выдачей свидетельства. Если задолженность по ЖКХ превышает доход от аренды, наследники рискуют получить имущество с минусом на счету.
Сдавать квартиру умершего до вступления в наследство нельзя. Любые действия с имуществом до получения свидетельства о праве на наследство могут быть признаны незаконными. Единственное исключение — наличие тестаментарного управляющего или разрешения суда. Чтобы избежать проблем, следует:
- Официально оформить наследство;
- Заключать договоры аренды только после регистрации права собственности;
- Консультироваться с нотариусом и юристом при возникновении вопросов.
Важно: если вы уже получили арендные платежи до оформления наследства, немедленно переведите их на счёт наследственной массы и сообщите об этом нотариусу. Это поможет избежать уголовной ответственности за незаконное обогащение.