Краткий ответ: да, можно, но только при строгом соблюдении миграционного, жилищного и налогового законодательства. Любое отступление грозит штрафами от 2 000 до 500 000 рублей, а иногда и уголовной ответственностью.

Кого считают «мигрантом» и почему это важно

Под «мигрантами» в контексте аренды обычно понимают:

• иностранных граждан без российского гражданства (включая граждан СНГ);
• лиц без гражданства (апатриды);
• россиян, прибывших из другого региона и временно зарегистрированных в квартире.

Для каждой категории действуют разные правила, но основной «фильтр» — легальность пребывания на территории РФ.

Какие документы должен предоставить кандидат-иностранец

Что обязан сделать собственник до передачи ключей

3.1 Проверка статуса

1. Через сайт ГУВМ МВД России или приложение «Госуслуги» введите данные паспорта иностранца и убедитесь, что статус «действителен».
2. Проверьте отметку «Цель визита, частная» или «Работа». Если цель «туризм», дальнейшая регистрация по месту пребывания запрещена больше 90 дней.

3.2 Составление договора

Используйте договор найма жилого помещения (форма №1). Укажите:

• точные паспортные данные сторон;
• срок (не превышать дату окончания визы/миграционной карты);
• условие об обязательной постановке на миграционный учёт;
• запрет на пересдачу (субаренду) без письменного согласия собственника;
• ответственность за нарушение миграционного режима (денежный штраф, расторжение договора).

3.3 Регистрация по месту пребывания

С 2025 года процедура полностью цифровая:

1. Войдите в личный кабинет на Госуслугах → раздел «Миграционный учёт».
2. Загрузите скан договора и страниц паспортов.
3. Получите электронное уведомление о постановке на учёт в течение 1 дня.

! Важно: срок — 7 календарных дней со дня вселения. Просрочка = штраф 2 000–5 000 рублей.

Налоги и отчётность

С 1 января 2026 года действует упрощённая схема «Арендодатель-онлайн»:

• Регистрируетесь в личном кабинете ФНС как «Самозанятый».
• Каждый платёж от арендатора фиксируете в приложении «Мой налог».
• Ставка налога, 4 % дохода, никаких деклараций 3-НДФЛ.

Если иностранец платит наличными, всё равно фиксируйте в системе в течение 24 часов.

Что изменилось в 2026 году

5.1 Новые штрафы

5.2 Запрет на «цепочки» мигрантов

С внесены изменения в ст. 30 ЖК РФ: мигрант не может пересдавать комнаты другим иностранцам, даже если договором это не запрещено. Нарушение влечёт выселение и штраф 15 000 р. для «последней» звеня в цепочке.

Подводные камни и практические советы

• «Землячество»: один мигрант сдаёт койко-место друзьям-соотечественникам. Чтобы избежать, установите счётчики воды/электричества и вносите штрафные санкции за превышение норм в договор.
• Фиктивная регистрация: не подписывайте договор на 11 месяцев, если миграционная карта действует 90 дней. Обновляйте документы заранее.
• Соседи: законопроект о согласовании с соседями пока не принят (апрель 2026), но морально подготовьтесь — собирайте подписи заранее.
• Страховка: оформите страхование гражданской ответственности арендодателя (от 3 000 р./год), покрывает ущерб соседям и полицию в случае ЧП.

Алгоритм «за 1 день до вселения»

1. Сфотографируйте паспорт, миграционную карту, визу, патент.
2. Зарегистрируйте иностранца через Госуслуги (получите PDF-уведомление).
3. Заверьте договор у нотариуса (желательно) или подпишите с 2-мя свидетелями.
4. Сфотографируете «до» состояние квартиры с привязкой к дате.
5. Впишите акт приёма-передачи с описью имущества.

Чек-лист для печати (PDF)

Скачайте актуальный чек-лист по ссылке: checklist_arenda_migrant_2026.pdf

Сдача квартиры мигрантам в 2026 году легальна и прибыльна при условии соблюдения трёх правил:

1. Документы: проверяем статус, делаем копии.
2. Учёт: ставим на миграционный учёт в течение 7 дней.
3. Налоги: регистрируемся как самозанятый и платим 4 %.

«Проще один раз потратить 2 часа на оформление, чем потом доказывать, что вы не виноваты в том, что в вашей квартире жили 15 граждан Узбекистана без регистрации», — резюмирует юрист Кирилл Снегирев.