Вопрос о том, может ли самозанятый (плательщик налога на профессиональный доход, НПД) сдавать в аренду нежилую (коммерческую) недвижимость, часто встречается в тестах по налоговому праву и в практических консультациях владельцев недвижимости. Ниже – подробный разбор правовой базы, налоговых последствий и рекомендаций, как действовать законно.

Что такое НПД?

Налог на профессиональный доход (НПД) – специальный режим налогообложения, введённый Федеральным законом № 422‑ФЗ от . Он предназначен для физических лиц, получающих доход от самостоятельной (не фиксированной) деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

• Ставка НПД – 4 % (для физических лиц‑платежщиков) и 6 % (для юридических лиц‑плательщиков).
• Налог уплачивается без подачи деклараций, достаточно вести реестр доходов в мобильном приложении «Мой налог».
• НПД распространяется только на жилищную недвижимость (квартиры, дома) и на услуги, связанные с ней.

Правовая база, ограничивающая сдачу коммерческой недвижимости по НПД

Ключевой нормативный акт – п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона 422‑ФЗ. В нём прямо указано:

«Плательщики налога на профессиональный доход не имеют права получать доход от сдачи в аренду нежилой (коммерческой) недвижимости».

Это положение подтверждается рядом официальных разъяснений Минфина РФ (письма от 2023‑2025 гг.) и практикой налоговых органов:

• Самозанятые могут сдавать только жилищные помещения (квартиры, дома, дачи).
• Аренда офисов, складов, торговых площадей, производственных помещений считаеться коммерческой деятельностью, которая подпадает под обычные налоговые режимы (УСН, ОСНО, патент).

Почему НПД не подходит для коммерческой недвижимости?

1. Налоговый характер дохода. Доход от аренды коммерческой недвижимости считается доходом от операций с недвижимым имуществом (ОКВЭД 68), а не от «профессиональной деятельности», предусмотренной НПД.
2. Отсутствие социальной защиты. НПД не предусматривает обязательные страховые взносы (ПФР, ФСС), а при сдаче коммерческой недвижимости арендодатель часто обязан уплачивать их в рамках ИП.
3. Риск признания предпринимательской деятельности. Если физическое лицо систематически получает доход от аренды коммерческой недвижимости, налоговые органы могут признать его предпринимателем и потребовать уплаты НДФЛ 13 % + страховых взносов;

Что делать, если у вас есть коммерческая недвижимость?

4.1 Оформление ИП

Самый простой и законный способ – открыть индивидуальное предпринимательство (ИП) и выбрать подходящий налоговый режим:

• УСН «Доходы» (6 %) – упрощённый, без необходимости вести бухгалтерию расходов.
• УСН «Доходы минус расходы» (15 %) – выгодно, если у вас значительные затраты (ремонт, коммунальные услуги).
• Патентная система – фиксированная сумма налога, подходит для небольших арендных операций.

Для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в ИП необходимо указать в ОКВЭД код 68.20 – Операции с недвижимым имуществом (или более узкие коды, например, 68.31 – аренда и управление собственным нежилым помещением).

4.2 Оформление договора аренды

1. Подготовьте договор аренды коммерческого помещения (обязательно указать объект, площадь, срок, арендную плату, порядок оплаты).
2. Проверьте правовую чистоту недвижимости: отсутствие обременений, согласие совладельцев (если таковые имеются).
3. Укажите в договоре, что арендатор обязуется использовать помещение согласно техническим требованиям (например, санитарные нормы для общественного питания).

4.3 Налоговые расчёты (пример)

Допустим, арендная плата – 80 000 руб./мес., годовой доход – 960 000 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Можно ли сдавать коммерческую недвижимость «на подушку» без регистрации ИП?

Нет. По закону такие доходы подпадают под налогообложение НДФЛ 13 % плюс страховые взносы. Налоговая инспекция может признать вас предпринимателем и наложить штраф за уклонение от уплаты налогов.

5.2 Можно ли использовать НПД для сдачи в аренду офисных помещений, если я являюсь самозанятым?

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 422‑ФЗ и разъяснениям Минфина, самозанятые не имеют права сдавать в аренду нежилую недвижимость. При попытке оформить такой доход в приложении «Мой налог» система отклонит запись.

5.3 Что будет, если я всё же сдам офис и запишу доход в НПД?

Налоговая служба проверит реквизиты получателя. При обнаружения несоответствия (документ о недвижимости, выписка из ЕГРН) вас могут:

• Оставить налоговое уведомление о доначислении НДФЛ 13 % + пени;
• Назначить штраф за нарушение порядка уплаты налога (от 5 000 руб. до 30 000 руб.);
• Взять на учёт в качестве индивидуального предпринимателя (постановка на учёт ИП без вашего согласия).

5.4 Есть ли исключения, когда НПД может применяться к нежилой недвижимости?

На данный момент официальных исключений нет. Единственное – если помещение официально классифицируется как «жилищное» (например, квартира, использующаяся как офис, но в реестре указана как жилой объект). В таком случае налог будет считаться доходом от аренды жилой недвижимости и может быть задекларирован по НПД.

5.5 Какой ОКВЭД выбрать для сдачи в аренду коммерческой недвижимости?

Для ИП рекомендуется использовать:

• 68.20 – Операции с недвижимым имуществом (общий код).
• 68.31 – Аренда и управление собственным нежилым помещением (если аренда – основная деятельность).

Пошаговая инструкция для арендодателя, который хочет действовать законно

1. Определите тип помещения: жилое или нежилое. Если коммерческое – НПД использовать нельзя.
2. Откройте ИП (можно онлайн через портал Госуслуг). Укажите подходящий ОКВЭД.
3. Выберите налоговый режим (УСН 6 % – самый простой).
4. Составьте договор аренды с полным перечнем условий.
5. Ведите учёт доходов (книга учёта доходов, если УСН «Доходы», или упрощённый бухгалтерский учет при УСН «Доходы‑расходы»).
6. Оплачивайте налоги в сроки, указанные в налоговом календаре (ежеквартально для УСН).
7. Платите страховые взносы (пенсионный фонд, ФОМС) в размере 30 % от дохода, если вы обязаны их уплачивать (зависит от выбранного режима).
8. Сдавайте отчетность (если выбран УСН – декларация 3‑НДФЛ раз в год).

Ответ на тестовый вопрос «Можно ли сдавать коммерческую недвижимость при НПД?» – нет. Налог на профессиональный доход применяется только к доходам от сдачи в аренду жилой недвижимости и к услугам, связанным с ней. Для коммерческой недвижимости необходимо оформить ИП (или ООО) и выбрать один из общих налоговых режимов (УСН, патент, ОСНО).

Соблюдая описанные выше рекомендации, вы избежите штрафов, наложения налоговых доначислений и сможете легально получать доход от аренды коммерческого помещения.

Дата актуализации: . Информация основана на действующем законодательстве РФ и официальных разъяснениях Минфина, а также на практических рекомендациях юридических компаний.