На практике застройщики нередко сталкиваются с ситуацией‚ когда объект возведён частично‚ денег на продолжение работ нет‚ а у земельного участка‚ находящегося в муниципальной собственности‚ заканчивается срок аренды. Возникает резонный вопрос: «А можно ли сдавать в аренду сам незавершённый объект‚ чтобы возместить расходы и сохранить актив?»

Что считается «объектом незавершённого строительства» (ОНС)

• Здание‚ строение‚ сооружение‚ начатое капитальное строительство которого не завершено;
• Есть разрешение на строительство‚ но нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
• Объект зарегистрирован в ЕГРН как «незавершённое строительство» (п. 3 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»).

Важно: без регистрации в ЕГРН договор аренды ОНС будет оспорим‚ поскольку отсутствует документально подтверждённый объект.

Регистрация права собственности на ОНС

С 2015 года в ЕГРН можно зарегистрировать процесс строительства как самостоятельный объект недвижимости. Это значит‚ что у застройщика появляется вещное право на ОНС‚ которое можно:

1. передать по договору купли-продажи;
2. заложить;
3. cдать в аренду (ст. 209 ГК РФ).

Регистрация требует:

• правоустанавливающего документа на землю (договор аренды ≥ 1 год);
• разрешения на строительство;
• технического плана‚ подготовленного кадастровым инженером.

Особенности аренды ОНС

Арендодатель

Арендодателем может быть:

• Застройщик‚ получивший разрешение на строительство‚ но не завершивший объект;
• Инвестор‚ купивший ОНС по договору цессии или на торгах;
• Банк‚ получивший объект в залог и оформивший на него право собственности.

Арендатор

В качестве арендатора может выступать:

• физическое или юридическое лицо‚ которое доведёт объект до готовности;
• коммерческий партнёр‚ использующий ОНС под складскую‚ производственную или торговую площадку (если это не противоречит разрешительной документации).

Форма договора

Договор составляется по правилам гл. 34 ГК РФ‚ с указанием:

1. кадастрового номера ОНС;
2. правового режима земельного участка;
3. условий о разделе расходов на достройку;
4. порядке ввода объекта в эксплуатацию и передаче итогового права собственности.

Земельный участок: что делать‚ если аренда заканчивается

Общее правило

Согласно ст. 239.1 ГК РФ‚ при прекращении договора аренды муниципального или государственного земельного участка‚ на котором располагается ОНС‚ орган местного самоуправления в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием продать незавершёнку на публичных торгах. Вырученные средства возвращаются собственнику ОНС за вычетом долгов по аренде земли.

Исключения

• Договор аренды заключён до , ст. 239.1 не применяется.
• Объект правомерно возведён по разрешительным документам: собственник вправе однократно без торгов заключить новый договор аренды того же участка для завершения строительства (ст. 39.6 ЗК РФ).

Пошаговый алгоритм сдачи ОНС в аренду

1. Проверить регистрацию.
   Убедитесь‚ что объект внесён в ЕГРН как «незавершённое строительство».
   Если нет — закажите кадастровый паспорт и технический план.
2. Согласовать условия аренды земли.
   Если срок аренды истекает‚ подайте заявление о пролонгации в муниципалитет с приложением:
   • копии разрешения на строительство;
   • декларации о степени завершённости объекта;
   • схемы расположения объекта на земельном участке.
3. Сформировать договор аренды ОНС.
   Шаблон договора размещён на сайте ГАРАНТ.РУ (обновлённый октябрь 2025 г.).
4. Зарегистрировать договор в Росреестре.
   Для защиты прав арендатора и арендодателя договор должен быть зарегистрирован‚ если срок превышает 1 год или предусмотрена постройка.

Риски и практика судов

Да‚ объект незавершённого строительства можно сдавать в аренду‚ если:

• он оформлен в ЕГРН как самостоятельная недвижимость;
• сохраняются разрешение на строительство и действующий договор аренды земли;
• заключён надлежащий договор аренды ОНС‚ зарегистрированный в Росреестре.

При планировании аренды обязательно:

1. Подать заявление о пролонгации аренды земли минимум за 3 месяца до окончания срока (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
2. Детально прописать в договоре:
   • кто несёт расходы по достройке;
   • процедуру ввода в эксплуатацию;
   • судьбу улучшений‚ сделанных арендатором.
3. Следить за судебной практикой: при первых признаках претензий со стороны муниципалитета подавайте встречное требование о признании права на продление аренды.

Грамотное правовое оформление позволит не только сохранить актив‚ но и заработать на аренде‚ обеспечив финансирование достройки.