Актуальный вопрос для многих собственников коммерческой недвижимости: можно ли заключить договор аренды с самозанятым, если арендатором является физическое лицо, применяющее специальный налоговый режим «Профессиональный доходный налог» (НПД)? Ответ – да, можно, но с рядом особенностей, которые разберём пошагово․
Кто такой «самозанятый» в контексте аренды
- Это физическое лицо, зарегистрированное в приложении «Мой налог» и уплачивающее НПД․
- Самозанятый не является ИП (индивидуальным предпринимателем), поэтому не использует ЕНВД, УСН, ОСНО и прочие классические системы налогообложения․
- Важно: самозанятый не обязан вести бухгалтерию, не платит страховые взносы «за себя» и не выставляет счета-фактуры с НДС․
Можно ли ему сдавать нежилое помещение?
Минфин России в письмах № 03-11-11/78862 от и ряде последующих разъяснений прямо указал:
«Аренда имущества относится к видам деятельности, которые могут осуществляться физлицами, применяющими специальный налоговый режим «Профессиональный доходный налог» (НПД), если иное не установлено законодательством о налоге на профессиональный доход»․
Следовательно, сдача в аренду нежилого помещения самозанятому допускается, но:
- Арендатор должен быть именно «самозанятым» (а не ИП на УСН или ОСНО), что можно проверить по ИНН через официальный сервис ФНС․
- Доходы самозанятого от всех видов деятельности не должны превышать 2,4 млн рублей в год․
Как правильно оформить договор аренды
Форма договора
- Договор заключается в простой письменной форме; нотариальное удостоверение не требуется․
- Обязательные реквизиты: Ф․ И․ О; и ИНН самозанятого, адрес помещения, срок аренды, размер арендной платы и порядок её внесения․
Размер арендной платы
Вы можете установить:
- Фиксированную сумму (например, 35 000 руб․ в месяц)․
- Индексируемую сумму, привязанную к курсу рубля или инфляции, с описанием формулы в договоре․
- Депозит (страховой взнос) — закон не запрещает, но его размер должен быть разумным (обычно 1–2 месячные ставки)․
Налоговые последствия для арендодателя
- Если вы – физлицо, не являющееся ИП, то с дохода от аренды вы обязаны:
- Самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
- Уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․)․
- Не нужно выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ с самозанятого – он сам рассчитает и заплатит НПД․
- Если вы – ИП или юрлицо, то:
- При аренде у самозанятого вы не обязаны быть налоговым агентом по НДФЛ, поскольку самозанятый сам уплачивает НПД․
- Удерживать НДФЛ в данном случае не нужно․
Документы, подтверждающие статус самозанятого
Перед подписанием договора запросите у будущего арендатора:
- PDF-выписку из ФНС (кнопка «Поделиться статусом» в приложении «Мой налог»)․
- Справку 2-НПД, которую он сможет сформировать в том же приложении․
Частые ошибки и риски
Ошибка 1:
«Самозанятый» оказался ИП, но сдался в реестре ИП как «деятельность прекращена»․
Решение: проверяйте статус по ИНН в ЕГРЮЛ/ЕГРИП и в сервисе «Мой налог» одновременно․
Ошибка 2:
Запрет на субаренду не прописан в договоре․
Решение: внесите пункт о том, что самозанятый не вправе передавать помещение третьим лицам без письменного согласия․
Ошибка 3:
Депозит выдан наличными без расписки․
Решение: оформляйте депозит безналично или под расписку в договоре/актом приёма-передачи․
Пошаговый чек-лист для собственника
- Получите выписку из ЕГРН – убедитесь, что вы действительно собственник и помещение нежилое․
- Проверьте «самозанятого» по ИНН в сервисе ФНС․
- Согласуйте условия: ставка, срок, депозит, коммунальные платежи․
- Составьте договор аренды (можно использовать шаблон Росреестра или типовой на сайте ФНС)․
- Подпишите акт приёма-передачи имущества, опишите счётчики, состояние помещения․
- Самостоятельно отражайте доход в 3-НДФЛ (если вы физлицо) или в УСН/ОСНО (если ИП/ООО)․
Сдавать нежилое помещение самозанятому законно и безопасно, если соблюдены три условия:
- Арендатор действительно зарегистрирован как НПД․
- Доход самозанятого от всех видов деятельности не превышает 2,4 млн руб․ в год․
- Договор составлен грамотно и содержит все необходимые реквизиты․
Следуя представленному чек-листу, вы минимизируете налоговые и юридические риски и сохраните хорошие отношения с арендатором․