С 01 января 2026 года правила имущественного налогового вычета изменились: увеличены лимиты, упрощён порядок подачи документов и добавлены новые опции подачи через портал Госуслуг. Однако у самозанятых граждан появился резонный вопрос: «А смогу ли я, как самозанятый, вернуть до 650 000 ₽ за покупку квартиры?». В этой статье разберёмся по полочкам.
Что такое имущественный вычет и сколько можно вернуть
- Ставка НДФЛ: 13 %.
- Максимальная сумма вычета: 5 000 000 ₽ (новый лимит 2026 года).
- Максимум к возврату: 13 % от 5 000 000 ₽ = 650 000 ₽.
- Если квартира стоит меньше 5 млн ₽, вычет = 13 % от фактической стоимости.
Кто имеет право на вычет
Имущественный вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ, у которых есть облагаемый НДФЛ доход. Это ключевой момент для самозанятых.
Категории, которые точно могут получить вычет:
- Наёмные работники по трудовому договору.
- Индивидуальные предприниматели на ОСНО (13 % НДФЛ).
- Физлица, получающие доход по договорам ГПХ, если налоговый агент удерживает НДФЛ.
Категории, которые не могут получить вычет:
- Самозанятые на профессиональном доходном налоге (НПД) до 2,4 млн ₽ в год — в этом режиме НДФЛ не уплачивается, следовательно, нечего возвращать.
- ИП на УСН, ЕСХН, ЕНВД (до прекращения) — они платят налоги по спецрежимам, но НДФЛ с дохода не удерживают.
Возможен ли вычет самозанятому в 2026 году
Вариант 1: У вас параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ
Если самозанятый одновременно работает по трудовому договору или сдаёт квартиру в аренду с уплатой НДФЛ, он может заявить вычет именно по этому доходу.
Вариант 2: Переход на ОСНО или совмещение режимов
Самозанятый может зарегистрироваться ИП, выбрать ОСНО и начать платить НДФЛ 13 %. Тогда право на вычет появится после первых начислений налога.
Вариант 3: Совместная покупка с супругом(-ой) на ОСНО
- Если супруг работает по трудовому договору, он может получить вычет за обоих супругов (до 650 000 ₽ на каждого, но не более 5 млн ₽ на объект);
- Самозанятый в этом случае не заявляет вычет, но экономия всё равно происходит за счёт второго супруга;
Как оформить вычет онлайн через Госуслуги в 2026 году
- Авторизуйтесь на портале gosuslugi.ru.
- Перейдите в раздел «Налоги и финансы → Имущественные вычеты».
- Выберите «Получить уведомление о праве на вычет» — если хотите получать вычет через работодателя в текущем году, не дожидаясь конца периода.
- Заполните онлайн-форму:
- реквизиты объекта (кадастровый номер, стоимость);
- данные о покупке (договор, электронная регистрация);
- реквизиты банковского счёта для возврата.
- Подтвердите заявление ЭЦП или Госуслуги-ID;
- Форма 3-НДФЛ формируется автоматически и отправляется в ИФНС.
Калькулятор быстрого расчёта
| Стоимость квартиры, ₽ | Вычет (13 %) | Остаток для следующих лет, ₽ |
|---|---|---|
| 3 000 000 | 390 000 | 2 000 000 |
| 4 500 000 | 585 000 | 500 000 |
| 6 000 000 | 650 000 (лимит) | 0 |
Чек-лист самозанятого для получения вычета в 2026 году
- ☐ Проверьте, есть ли у вас доход, облагаемый НДФЛ 13 %.
- ☐ Если нет, оформите ИП на ОСНО или найдите трудоустройство с НДФЛ.
- ☐ Соберите документы: ЕГРН/выписка, договор купли-продажи, платёжные документы.
- ☐ Заполните заявление на Госуслугах → «Имущественные вычеты».
- ☐ Дождитесь уведомления в течение 30 календарных дней.
- ☐ Получайте вычет через работодателя ежемесячно или дождитесь единовременного возврата по 3-НДФЛ.
Ответ на главный вопрос
Нет, самозанятый на налоговом режиме для профессионального дохода (НПД) не сможет получить имущественный вычет напрямую, потому что не платит НДФЛ 13 %. Однако есть три легальных способа обойти ограничение:
- Совместить налоговый режимы (НПД + доход с НДФЛ).
- Перейти на ОСНО как ИП.
- Оформить вычет через супруга(-у) с доходом, облагаемым НДФЛ.
С учётом цифровизации 2026 года процедура занимает в среднем 15 минут онлайн. Главное, правильно выбрать налоговый статус и не просрочить сроки подачи (до 30 апреля следующего года при подаче 3-НДФЛ).