Этот вопрос регулярно возникает в чатах жителей: «Почему должны голосовать все, если речь идёт только о нашем подъезде?»; Он особенно актуален, когда требуется заменить лифт, отремонтировать крыльцо или установить камеры видеонаблюдения исключительно у одного подъезда․ Ниже ‒ исчерпывающий разбор, основанный на Жилищном кодексе РФ и судебной практике․
Что такое ОСС по закону?
По ст․ 44–48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений обязано принимать решения по всем вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома․ Важное слово ‒ «общим»․ К нему относятся:
- конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, несущие стены);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или на границе квартир;
- ландшафт, придомовая территория, парковка;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания всего дома․
Можно ли «разрезать» дом на подъезды?
На практике подъезд ‒ это не самостоятельный объект недвижимости․ В кадастровой выписке на дом не существует отдельной записи «подъезд № 3» как законченного строительного объекта, а значит:
- у подъезда нет своего кадастрового номера;
- у подъезда нет отдельного правообладателя;
- затраты на содержание подъезда (подсобка, лестничная клетка) распределяются между всеми собственниками дома пропорционально доле в общем имуществе․
Исключение: когда подъезд входит в состав раздельной секции
В редких случаях дом строился по проекту, где секции (вводы) имели отдельные кадастровые паспорта․ Тогда каждая секция может быть оформлена как отдельный объект и иметь свой уникальный кадастровый номер․ В таком случае ОСС можно провести по секции․ Однако это касается именно «секции», а не «подъезда» в привычном смысле․
Какие решения можно принять «для подъезда»?
ЖК РФ не запрещает ОСС всего дома принять решение, локализованное по территориальному признаку:
- «Обеспечить замену лифта в подъезде № 2»;
- «Установить дверь с кодовым замком на входе в подъезд № 4»;
- «Облицевать стены лестничной клетки подъезда № 1»․
Однако формулировка обязательно должна быть включена в повестку дня общего собрания всего дома, а подсчёт голосов производится по общим правилам (ч․ 1 ст․ 46 ЖК РФ)․
Пошаговый алгоритм: что делать, если важен именно подъезд
- Проверьте технический паспорт дома и кадастровую выписку․ Убедитесь, что нет отдельной кадастровой записи на «секцию»․
- Сформулируйте вопрос повестки дня максимально точно: «Произвести косметический ремонт лестничной клетки подъезда № 3»․
- Уведомите всех собственников (разнос/рассылка/электронная подпись) за 10 дней до проведения ОСС (ч․ 3 ст․ 45 ЖК РФ)․
- Подведите итоги: голосуют все собственники, но деньги будут расходоваться только на подъезд № 3․
- Протокол и решение направьте в управляющую компанию и ТСЖ․ Именно они будут реализовывать решение․
Если собственники других подъездов против
Когда доля собственников, проголосовавших «за», составляет менее 50 % от общего числа собственников и менее 2/3 площади, решение не принято․ В таком случае:
- можно выкупить долю у «противников» (добровольно или через суд);
- обратиться в суд с иском о признании решения недействительным из-за нарушения процедуры уведомления (если оно уже принято);
- собрать взносы среди желающих на добровольных началах (договор дарения/безвозмездного пользования)․
Судебная практика в пользу «единого дома»
В 2023 г․ Верховный суд РФ в Определении № 305-ЭС23-9214 подтвердил:
«․․․отдельный подъезд не является самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, решения о его содержании принимаются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома»․
Краткий вывод
Провести ОСС только подъезда нельзя – по закону обязаны собирать всех собственников дома․ Однако само решение может быть «узким» и касаться исключительно вашего подъезда․ Главное ‒ соблюсти процедуру уведомления и кворум․
Если в вашем доме действительно есть секции с отдельными кадастровыми номерами, уточните это в ЕГРН: возможно, вы сможете провести ОСС «секции», что по сути эквивалентно «подъезду»․