Продажа земельного участка по цене, уступающей кадастровой, ― довольно распространённая практика.
Однако с 2016 года в Налоговый кодекс РФ введены специальные коэффициенты, из-за которых
«заниженная» цена может повлечь неприятные налоговые последствия. Ниже ― подробный разбор того,
что разрешено, что запрещено и чего стоит опасаться в 2026 году.
Разрешена ли сделка по цене ниже кадастровой стоимости?
Статья 421 ГК РФ прямо разрешает сторонам договора устанавливать любую цену, в т.ч. и ниже кадастровой.
Федеральное законодательство не содержит запрета на такие сделки.
Однако у налоговой есть своя логика расчёта налога – и она не всегда совпадает с договорной ценой.
Правило 70 %: как работает «налоговый минимум»
Когда применяется коэффициент 0,7
- Если объект недвижимости приобретён после (Федеральный закон № 382-ФЗ).
- Если в ЕГРН указана кадастровая стоимость на 1 января года продажи.
- Если договорная цена ниже 70 % кадастровой.
В этом случае доходом для целей НДФЛ (или налога на прибыль) признаётся величина = кадастровая стоимость × 0,7.
Независимо от того, сколько денег реально поступило на расчётный счёт.
Пример для физлица
Иван купил участок в 2023 году за 3 млн руб. В 2026 году кадастровая стоимость составляет 10 млн руб.
Иван продаёт землю за 5 млн руб. Налоговая возьмёт 70 % от 10 млн = 7 млн руб. как минимальный доход.
Дальше Иван может вычесть либо 1 млн руб. (вычет по НДФЛ), либо фактические расходы (3 млн руб.).
Последствия для юридических лиц и ИП
Налог на прибыль
ООО «Дельта» в 2021 году приобрело участок за 2 млн руб. (20 % от кадастровой стоимости).
В 2026 году кадастровая стоимость ― 10 млн руб., а компания решает продать за 6 млн руб.
Налоговая вправе доначислить прибыль, исходя из рыночной (в т.ч. кадастровой) цены.
Суды, как правило, поддерживают ИФНС, если цена существенно ниже рыночной.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
При реализации земельных участков НДС не начисляется. Поэтому НДС-рисков нет, но контроль цены продолжает действовать по налогу на прибыль.
Когда «70 %» правило не применяется
- Земельный участок (или жильё) был получен до .
- В ЕГРН отсутствует кадастровая стоимость на дату перехода права.
- Регион установил повышающий коэффициент (до 1,0) – тогда расчёт ведётся от 100 % кадастровой стоимости.
- Сделка осуществляется с взаимозависимым лицом и признаётся контролируемой – коэффициент 0,7 не используется (применяются нормы трансфертного ценообразования).
Как законно уменьшить налог
Использовать вычет или расходы
- Физлица: вычет 1 млн руб. либо подтверждённые расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Юрлица: расходы, связанные с приобретением и продажей, признаются в полном объёме (гл. 25 НК РФ).
Оспорить кадастровую стоимость
Если вы уверены, что кадастровая оценка завышена, можно подать заявление в комиссию при Росреестре или в суд.
После снижения кадастровой стоимости «70 %» правило будет применяться уже к новой, более низкой величине.
Доказать рыночную цену ниже кадастровой
Для юрлиц применяются правила ст. 105.3–105.7 НК РФ (трансфертное ценообразование).
Подготовьте независимую оценку, рыночный аналог, экспертное заключение – это поможет обосновать цену при проверке ИФНС.
Алгоритм действий продавца в 2026 году
- Проверьте дату приобретения участка. Если до 2016 г., рисков по «70 %» нет.
- Узнайте кадастровую стоимость на через сайт Росреестра или ЕГРН-выписку.
- Оцените рыночную цену. Если она ниже 70 % кадастровой, готовьтесь к налоговым последствиям.
- Решите, нужно ли снижать кадастровую стоимость через комиссию/суд.
- Соберите документы на расходы или оформите заявление на имущественный вычет.
- Заключите договор купли-продажи и подайте декларацию 3-НДФЛ или налоговый расчёт по прибыли в установленные сроки.
Краткий вывод
Продать землю дешевле кадастровой стоимости можно, но налоговая всё равно «увидит» доход не менее 70 % от кадастровой стоимости.
Поэтому перед сделкой важно:
- оценить рыночную цену;
- оформить документы, подтверждающие расходы;
- в случае необходимости – снизить кадастровую стоимость или подготовить независимую оценку.
Такой подход позволит избежать доначислений и штрафов со стороны ИФНС и продать землю на легальных основаниях.