Краткий ответ: да‚ продать квартиру‚ дом или земельный участок по цене ниже кадастровой стоимости можно, прямого запрета в российском законодательстве нет.
Однако в 2025 году действуют специальные налоговые механизмы‚ которые могут «подтянуть» вашу фактическую выручку до 70 % кадастровой стоимости при расчёте НДФЛ.

Ниже разберёмся‚ как это работает на практике и чем грозит «дешёвая» продажа.

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна

• Кадастровая стоимость (КС) — официальный результат государственной оценки объекта по состоянию на 1 января года сделки.
• Используется для расчёта налогов (на имущество‚ НДФЛ при продаже‚ земельный налог).
• Редко совпадает с рыночной ценой: может быть как выше‚ так и ниже реальной стоимости.

Разрешена ли продажа ниже кадастровой стоимости

Статья 555 ГК РФ и письма Минфина (в т. ч. от № 03-04-05/8127) прямо указывают:
стороны вправе сами определять цену договора. Никаких минимальных порогов закон не устанавливает.
Однако для целей НДФЛ и налога на прибыль применяется «упрощённая» налоговая база.

Как рассчитываеться НДФЛ при продаже ниже кадастровой стоимости

Правило 70 % от КС

С 1 января 2025 года регионы получили право повышать коэффициент до 1 (100 %).
Пока же в большинстве субъектов действует значение 0‚7.

Формула:

• Если цена в договоре ≥ 0‚7 × КС → налог берётся с фактической цены.
• Если цена < 0‚7 × КС → налог берётся с 0‚7 × КС.

Пример: кадастровая стоимость квартиры на, 2 000 000 ₽.
Продали за 800 000 ₽. 0‚7 × КС = 1 400 000 ₽.
Налоговая база для НДФЛ будет 1 400 000 ₽ минус применимый вычет или расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Исключения из правила

1. Имущество получено по наследству‚ дарению‚ приватизации — и владели более 3–5 лет: освобождение от НДФЛ возможно полностью.
2. Объект получен после → минимальный срок владения 5 лет.
3. До 2020 г. действовала переходная норма: для объектов‚ приобретённых до ‚ правило 70 % не применялось.

Дополнительные налоговые риски для продавца

• Юрлица и ИП на ОСНО:
  • Если продажа юрлицом имущества своему учредителю ниже КС‚ налоговая может начислить налог на прибыль «по рыночной цене» (ст. 105.3 НК РФ).
  • Контролируемая сделка? Проверьте‚ входит ли покупатель в группу лиц.
• Оспаривание КС:
  • Если считаете‚ что кадастровая оценка завышена‚ можно подать заявление в Росреестр или в суд в течение 5 лет со дня внесения сведений.
  • Успешное оспаривание снизит будущую налоговую базу.

Как уменьшить налог легально

1. Применить вычет 1 000 000 ₽ — если нет документов о расходах на приобретение.
2. Уменьшить на фактические расходы: цена покупки‚ процент по ипотеке‚ ремонт.
3. Доказать рыночную цену: пригласить независимого оценщика и приложить отчёт к 3-НДФЛ.
4. Продать после 3 или 5 лет владения, полное освобождение от НДФЛ.

Пошаговый алгоритм действий при продаже ниже КС

1. Проверьте КС на сайте Росреестра (актуальность — 1 января года продажи).
2. Убедитесь‚ что сделка не является контролируемой (например‚ покупатель не учредитель вашей компании).
3. Рассчитайте налоговую базу: max(цена договора‚ 0‚7 × КС) – применимый вычет/расходы.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года‚ уплатите налог до 15 июля.
5. При необходимости оспорьте КС‚ если она завышена более чем на 30 % от рыночной.

Чек-лист для продавца-физлица

Продавать объект ниже кадастровой стоимости можно и незапрещено.
Главное — понимать «скрытый» минимум дохода для налоговой: 70 % от КС (или 100 %‚ если регион повысил коэффициент).
Чёткий расчёт‚ правильные документы и своевременная подача декларации позволят избежать штрафов и доначислений.

Обновлено 19 апреля 2026 г. по актуальному законодательству и разъяснениям ФНС РФ.